Zmiany w dostępie do mieszkań komunalnych

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie ustawowego kryterium dochodu, które musi spełnić starający się o przydział mieszkania komunalnego. Obecnie gminy mają swobodę w ustalaniu progów dochodowych i z analiz MRiT wynika, że ustalają je na niskim, oderwanym od wskaźników wynagrodzeń, poziomie. W ten sposób „skracają” kolejkę oczekujących, która mimo tych sztuczek i tak jest długa. Ostatnie dane z raportu GUS „Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna 2024 r.” mówią o ponad 119 tys. gospodarstwach domowych, które oczekują na przydział mieszkania od gminy. Zaś średni miesięczny dochód uprawniający do starania się o nie to 3087 zł w gospodarstwie jednoosobowym i 2226 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Coraz więcej osób nie płaci za mieszkanie. Będzie bat na dłużników czynszowych?

Rośnie zadłużenie z tytułu niepłaconych czynszów za mieszkania. Ministerstwo Sprawiedliwości oraz...

Minimalny dochód najemców nie taki mały

To się zmieni. Projekt przesądza, że określony w uchwale rady gminy średni miesięczny dochód ubiegającego się o najem, w przypadku gospodarstwa jednoosobowego, nie może być niższy niż 80 proc. przeciętnego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w danym województwie, a dla wieloosobowego nie może to być mniej niż 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego. Te progi projekt pozwala gminom określić na wyższym poziomie, ale nie na niższym.

Niezmienny pozostanie wymóg nieposiadania mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na terenie miejscowości, w której zainteresowany ubiega się o przydział lokalu, a także w miejscowościach sąsiednich. Nowością natomiast będzie objęcie tym zakazem także domów. Samorządowcy zyskają prawo do przeglądania centralnej bazy ksiąg wieczystych, a w razie stwierdzenia, że najemca oszukał gminę, będą mogli wypowiedzieć umowę z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie dla wszystkich posiadaczy mieszkań, domów i spółdzielczych praw do lokalu dostęp do komunalnych mieszkań jest zamknięty. Wyjątek ministerstwo planuje zrobić dla osób, które nie mogą w tych lokalach mieszkać.

Gminy, przydzielając mieszkania, nie będą też już mogły stosować kryterium metrażowego, które pozwala im pozbawiać praw do lokalu komunalnego osób, które czekając na przydział, mieszkają w zbyt dużych, w ocenie urzędników, mieszkaniach, należących np. do członków rodzin.

– Tę zmianę wprowadzamy na prośbę organizacji lokatorskich. To one zwróciły nam uwagę na ten problem, wskazując, że to kryterium jest przyczyną zawierania fikcyjnych umów najmu na bardzo małe lokale. Poza tym uważam, że stosowanie go jest krzywdzące i nie ma uzasadnienia – wyjaśnia wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Ile zapłacimy za wynajem mieszkania w 2026 roku? Może być taniej

Po serii obniżek stóp procentowych cz...

Pro

A co z tymi, którzy mieszkanie komunalne już mają?

Wspomniany raport GUS mówi, że gminy, jako wynajmujący mieszkania są stroną prawie 600 tys. umów. Ci najemcy i osoby, które z nimi mieszkają muszą się przygotować na regularną weryfikację dochodów. Dziś prawo pozwala na to tylko wobec osób, z którymi gmina zawarła umowę po kwietniu 2019 r. Dodatkowo gmina może weryfikować dochody nie częściej niż co 2,5 roku, co w praktyce oznacza, że jeśli nie chce tego robić, to nie musi. A nie chce, bo jak tłumaczą samorządowcy, brakuje im dostępu do prostych narzędzi. Dlatego obecnie kontrola dochodów najemców mieszkań komunalnych, to dla gmin „droga przez mękę”. Najemcy unikają urzędników, kluczą w oświadczeniach.

Po zmianie ustawy gmina będzie miała obowiązek weryfikacji dochodów najemców, przynajmniej raz na trzy lata. Najemcy, których sytuacja się poprawi i ich dochody przekroczą poziom uprawniający do mieszkania komunalnego, będą musieli zapłacić wyższy czynsz, niż płacili przed weryfikacją. Wysokość podwyżki będzie ustalana na podstawie wzoru zawartego w projekcie.

Weźmy przykład Warszawy: w 40-metrowym lokalu komunalnym funkcjonuje dwuosobowe gospodarstwo domowe. Nowy próg dochodowy, po przekroczeniu którego gospodarstwo tej wielkości musi płacić w województwie mazowieckim podwyższony czynsz, wynosi 11.387 zł „na rękę”. Przyjmijmy, że łączny dochód tej rodziny to 12,5 tys. zł, a więc przekracza próg dochodowy o 9,7 proc. Po weryfikacji dochodowej czynsz za to mieszkanie komunalne wzrośnie zatem o 9,7 proc. – czyli z obecnego poziomu 542 zł do niespełna 595 zł.

Projekt pozwala gminie zażądać od najemcy nie tylko oświadczenia o dochodach jego i członków gospodarstwa, ale w razie wątpliwości co do rzetelności informacji urzędnicy mogą oczekiwać od najemcy dostarczenia im zaświadczenia z urzędu skarbowego. Jeśli wezwania urzędników zostaną zlekceważone, jak to często dziś ma miejsce, gmina dostanie skuteczne narzędzie do egzekwowania dokumentów.

– Otóż gmina może podnieść czynsz do wysokości 6 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Jeśli więc ktoś dziś płaci w Warszawie za 40-metrowe mieszkanie komunalne 542 zł, zapłaci maksymalnie 2.189 zł. Uspokajam jednak, że aby lokator musiał zapłacić tak wysoki czynsz, musiałby przekroczyć próg dochodowy o ponad 300 proc., czyli byłby osobą naprawdę zamożną – wylicza minister Lewandowski.

Gmina nie będzie weryfikować dochodów gospodarstw, które tworzą wyłącznie emeryci, renciści lub jeśli najemcy przysługuje zasiłek mieszkaniowy. Zgodnie z projektem gmina będzie mogła wyłączyć z weryfikacji również tych najemców, którzy wyremontowali na swój koszt mieszkanie lub przenieśli na gminę prawo własności innego lokalu lub spółdzielcze prawo do lokalu.

Co z „dziedziczeniem” mieszkań komunalnych?

Projekt nie tyle kończy z „dziedziczeniem” mieszkań komunalnych, przez które raz przyznany lokal pozostaje w rodzinie na zawsze, co go utrudnia. Z projektu wynika, że w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego umowa najmu będzie automatycznie wygasać, a zamieszkałe w nim osoby będą miały sześć miesięcy na wyprowadzkę. Jednak małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwali w lokalu do chwili śmierci najemcy, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu.

Osoby te w ciągu trzech miesięcy od śmierci najemcy muszą złożyć oświadczenie woli zawarcia umowy najmu, deklarację o wysokości dochodów oraz oświadczenie o braku posiadania tytułu prawnego do innego lokalu lub domu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Informacja o dochodach jest potrzebna gminie do obliczenia wysokości opłat. Gmina musi odpowiedzieć na takie oświadczenie, przedstawiając ofertę najmu, ale jej propozycja może dotyczyć innego lokalu.

Czytaj więcej

Ciepło

Będzie więcej pieniędzy na docieplenie wielkiej płyty

Ponad pół miliarda złotych może trafić w tym roku na potrzeby termomodernizacyjne budynków wielor...

Nowe uprawnienia dla gmin

Projekt daje samorządom prawo do wynajmowania za cenę rynkową 20 proc. mieszkań w nowych  i wyremontowanych budynkach. Ma to być dla nich źródło dodatkowych pieniędzy i recepta na miks lokatorów. Chodzi o to, by sąsiadowały ze sobą osoby o różnej zasobności.

Zarządca mieszkań komunalnych zyska też prawo do wejścia do lokalu, bez zgody najemcy, w przypadku awarii, ale także, gdy sposób użytkowania mieszkania zagraża bezpieczeństwu innych lokatorów. Umożliwiający to przepis znalazł się w projekcie w odpowiedzi na apel samorządowców, którzy skarżą się na brak prawnych narzędzi, które mogliby użyć wobec patologicznych zbieraczy śmieci, w tym tak niebezpiecznych przedmiotów, jak butle gazowe. Po zmianie przepisów zarządca, w asyście policji, straży miejskiej czy straży pożarnej będzie mógł wejść do lokalu.

Najemcy mieszkań komunalnych będą też mieli obowiązek umożliwienia wykonania przeglądów okresowych. Kto się nie podporządkuje nowym przepisom, może zostać ukarany grzywną.

Etap legislacyjny: konsultacje