Nieruchomości: gmina nie zapłaci VAT od sprzedaży udziału w stuletniej kamienicy

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach rozstrzygnął w interpretacji z 26 lutego 2016 r. (IBPP1/4512-996/15/AR) kwestię rozliczenia sprzedaży w trybie bezprzetargowym udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Sprawa dotyczyła nieruchomości składającej się z działki zabudowanej kamienicą, która stanowi współwłasność gminy w 1/32 i osób fizycznych w pozostałych częściach.

Budynek jest trwale związany z gruntem, sklasyfikowany pod symbolem PKOB 1122. W jego skład wchodzi dziesięć lokali mieszkalnych i trzy lokale usługowe. Kamienica została wzniesiona w latach 1911–1912. Nie jest wpisana do rejestru zabytków, jednak ujęta jest w gminnej ewidencji zabytków oraz leży na obszarze uznanym za pomnik historii.

Gmina stała się współwłaścicielem nieruchomości na podstawie decyzji wojewody z listopada 2013 r., zaś uprzednio udział ten stanowił własność Skarbu Państwa na mocy postanowienia sądu rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku.

Gmina zamierza sprzedać swój udział wynoszący 1/32 nieruchomości w trybie bezprzetargowym na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Sprzedaż nastąpi w drodze umowy cywilnoprawnej w formie aktu notarialnego, po akceptacji przez potencjalnych nabywców ceny zbycia udziału ustalonej na podstawie wartości tego udziału określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie tej nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i – co z tego wynika – nie miała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego. A od 22 lutego 1995 r. jest podatnikiem VAT czynnym (z tytułu np. sprzedaży swojego majątku, jego dzierżawy).

Gmina zapytała, czy sprzedaż udziału na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami w trybie bezprzetargowym na rzecz współwłaścicieli nieruchomości – osób fizycznych – w drodze umowy cywilnoprawnej jest opodatkowana VAT. Jej zdaniem będzie zwolniona z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, jako dostawa budynków, budowli lub ich części.

Dyrektor katowickiej Izby Skarbowej uznał jej stanowisko za prawidłowe. Stwierdził, że budynek jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Co do zasady sprzedaż udziału w prawie własności budynku wraz z gruntem, na którym jest posadowiony, podlegać będzie opodatkowaniu 23 proc. VAT. Jednak w treści ustawy o VAT przewidziano dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od VAT. Zakres i zasady zwolnienia zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Zgodnie z nim w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia z VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dyrektor IS uznał na tej podstawie, że planowana przez gminę dostawa udziału w budynku będzie dokonana w okresie dłuższym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji sprzedaż przez wnioskodawcę udziału w budynku mieszkalnym objęta będzie zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem w odniesieniu do tego obiektu doszło już do jego pierwszego zasiedlenia, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem (czyli oddaniem do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu) a jego dostawą nie upłynie okres krótszy niż dwa lata.

W sytuacji gdy dostawa udziału w budynku korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, również dostawa udziału w działce korzystać będzie ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 29a ust. 8 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.