Kiedy administracja podnosi czynsz

Lokatorzy płacą czynsz na podstawie ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy (DzU z 2001 r. nr 71, poz. 733, z późn. zm., dalej: ustawa).Przepisy te dotyczą przede wszystkim najemców mieszkań: komunalnych, znajdujących się w prywatnych budynkach, spółdzielczych (lokatorskich, własnościowych), a także należących do Skarbu Państwa będących w zarządzie starostw (lub sejmików województwa), przedsiębiorstw państwowych, spółek z większościowym udziałem Skarbu Państwa lub instytucji państwowych.Uwaga! Jeżeli wynajmujesz mieszkanie od osoby prywatnej, do której należy jeden lokal, to przepisów tej ustawy nie stosuje się. Czynsz za te lokale ustala się tylko na podstawie kodeksu cywilnego. Oznacza to, że właściciel (lub zarządzający) ustala czynsz wolny i ewentualną jego wysokość negocjuje z najemcą. Nie obowiązują go tryby podwyżek z tej ustawy.

[b]Przykład[/b]

[i]Janusz Kwiatkowski kupił niedawno mieszkanie w nowym bloku. Postanowił je jednak wynająć i przez jakiś czas pomieszkać jeszcze u rodziców. Jest to tzw. najem okazjonalny, dlatego ma prawo pobrać czynsz w dowolnej wysokości i nie dotyczą go żadne ograniczenia w wysokości podwyżek.[/i]

[srodtytul]Kto ustala stawki czynszu[/srodtytul]

Wysokość czynszu ustala właściciel mieszkania lub w jego imieniu zarządzający. Prywatny właściciel decyduje o stawkach sam. Przepisy nic nie mówią o formie podejmowania przez nich decyzji. Inaczej jest w wypadku właścicieli olbrzymich zasobów mieszkaniowych, takich jak gmina. Tam stawki czynszu ustala się w formie zarządzenia. Konkretnie robi to wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Kieruje się przy tym zasadami polityki czynszowej ustalonymi przez radę gminy (w formie uchwały). Inne osoby prawne także ustalają stawki czynszowe, wydając zarządzenie, np. starostwa.

[srodtytul]Podwyżka najwyżej dwa razy w roku[/srodtytul]

Ustawa pozwala podnosić czynsz dwa razy w roku i nie częściej niż co sześć miesięcy. Te pół roku liczy się od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka. Jej wysokość może być dowolna. Ale w zależności od tego, ile wynosi, właściciel może ją kwestionować lub nie.Od 1 stycznia 2007 r. do czynszu można doliczać zysk z najmu, jaki przypada właścicielowi mieszkania. Ustawa pozwala uwzględnić rocznie w czynszu maksymalnie 1,5 proc. nakładów na budowę albo zakup lokalu lub 10 proc. wydatków na podniesienie jego standardu, zwiększające wartość użytkową.

Przepisy nie zawierają jednak żadnych wskazówek, jak ustalać wysokość zysku. Stwierdzają tylko, że ma być godziwy – a to stwierdzenie bardzo ogólnikowe. Z tego przepisu przede wszystkim korzystają właściciele prywatnych kamienic, rzadko gminy czy starostwa. W mieszkaniach należących do Skarbu Państwa czynsze są wciąż niższe niż w prywatnych kamienicach.Podwyżki czynszu powodują częste konflikty między właścicielami kamienic a lokatorami – część z nich trafiła do sądów. Są już pierwsze wyroki. Przykładowo Sąd Rejonowy w Tarnowie 14 czerwca 2007 r. przyznał rację właścicielowi mieszkania i oddalił powództwo najemcy, który kwestionował wysokość podwyżki (sygn. VII C-upr 90/07).W opinii SR podwyżka była zasadna i została wprowadzona prawidłowo. Lokator otrzymał ją na piśmie, został także poinformowany, dlaczego tyle wynosi, dostał też kalkulację.

Właściciel – czytamy w uzasadnieniu tego wyroku – wyliczył ją prawidłowo na podstawie art. 8a ustawy (jak to się robi – patrz ramka). Dokładnie wskazał, jakie koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi najemca, określił także wydatki związane z ulepszeniem. Co do zysku – stwierdził sąd – to przepisy nic nie mówią, ile może wynieść; według ustawy ma być godziwy. Ustalenie obiektywnych i jednolitych kryteriów oceny jest trudne – przyznaje sąd w uzasadnieniu. Słowniki określają to pojęcie jako: „odpowiedni, właściwy, słuszny, dozwolony, rzetelny, uczciwy”. Trudno jednak uznać te określenia za wystarczające wskazówki do ustalenia wysokości zysku.

W opinii sądu słuszne wydaje się odniesienie do średniego oprocentowania bonów skarbowych oraz obligacji. Kształtuje się ono na poziomie 5 proc. i tyle może wynieść zysk.Sąd przyznał, że sytuacja materialna najemców nie jest dobra, ale dla ustalenia wysokości czynszu na podstawie ustawy nie ma to znaczenia. Ustawa nie uzależnia bowiem wysokości czynszu od stopnia zamożności lokatora.Wyrok nie jest prawomocny, najemcy zaskarżyli go bowiem do sądu okręgowego.

[srodtytul]Prąd, ciepło i woda[/srodtytul]

Ustawa dotyczy tylko opłat związanych z czynszem, chociaż stanowią one przeważającą część wydatków mieszkaniowych. Nie dotyczy opłat niezależnych od właściciela, czyli za media: wodę, energię, gaz, oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy).Nie chroni ona więc lokatora przed ich podwyżkami, nie zawiera też żadnych zasad ich ustalania. Znajdują się one w przepisach regulujących dostarczanie poszczególnych mediów, a więc: w prawie energetycznym (prąd, ciepło), ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków (woda, ścieki).W praktyce rozliczanie wygląda następująco. Opłaty od niego niezależne właściciel (zarządca) może pobierać tylko wtedy, gdy lokator nie zawarł umowy bezpośrednio z dostawcą mediów (art. 9. ust. 6 ustawy).Umowę o dostawę prądu i gazu lokator zawiera bezpośrednio z dostawcą, a więc to u niego kwestionuje się wysokość podwyżki. Inaczej jest w przypadku wody i ciepła. Zazwyczaj właściciel (zarządca) budynku zawiera umowę z dostawcą, ten dostarcza odpowiednią ilość ciepła lub wody, a następnie sam ustala zasady rozliczenia z lokatorami (dopuszcza się zawieranie odrębnych umów, są one jednak rzadkością).[b]Uwaga![/b] Ustawa daje lokatorom tylko prawo do żądania od właściciela (zarządcy) w razie podwyżki cen mediów (a więc w praktyce głównie wody, ciepła czy opłat za odprowadzanie ścieków) zestawienia opłat wraz z podaniem powodów podwyżki (art. 9 ust. 2 tej ustawy).

[ramka][b]Co wchodzi w skład czynszu[/b]

Przepisy określają, jakie wydatki mogą być pokrywane z czynszu (art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy). Są to:

- podatek od nieruchomości lub opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu,- ubezpieczenie nieruchomości,

- bieżące remonty, konserwacja i utrzymanie techniczne budynku,- zarządzanie,

- utrzymanie zieleni oraz wszystkich pomieszczeń do wspólnego użytkowania,