Gdy na grunt jest wielu chętnych, musi być przetarg

Potwierdził to[b] Sąd Najwyższy (sygn. II CSK 589/08)[/b] w sprawie, w której chodzi o grunt będący własnością gminy miasta Szczecin, o powierzchni ponad 500 mkw., położony w willowej dzielnicy miasta. Grunt ten nie ma dostępu do drogi publicznej i nie mógł być zagospodarowany jako odrębna nieruchomość. Sąsiaduje z czterema działkami zabudowanymi domami mieszkalnymi. Trzy są przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego.

[srodtytul]Współwłaściciele nie byli zgodni [/srodtytul]

W 2007 r. prezydent miasta ogłosił ustny przetarg na sprzedaż tego gruntu ograniczony do właścicieli i współwłaścicieli działek sąsiednich – ze względu na brak dostępu gruntu do drogi publicznej. Cel sprzedaży został określony jako poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej. Warunkiem przystąpienia do przetargu była zgoda wszystkich współwłaścicieli i współużytkowników wieczystych na kupno.

Chęć przystąpienia do przetargu zgłosili tylko małżonkowie B. oraz Joanna K., współwłaścicielka jednej z działek. Ponieważ pozostali współwłaściciele zgody na kupno nie wyrazili, Joanna K. nie została dopuszczona do przetargu. Małżonkowie B. nabyli zatem działkę za cenę wywoławczą (ok. 70 tys. zł plus 22 proc. VAT).

Joanna K. nie dała za wygraną i wystąpiła przeciwko gminie miasta Szczecin i małżonkom B. do sądu o unieważnienie, ewentualnie o ustalenie nieważności umowy. Jako podstawę wskazała art. 70[sup]5[/sup] kodeksu cywilnego. Twierdziła, że gmina, wyznaczając dyskryminujące warunki, wbrew prawu nie przeprowadziła przetargu i że naruszyła art. 12 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link] zobowiązujący ją do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki, bo nie otrzymała ceny, jaką mogłaby osiągnąć, gdyby przetarg został przeprowadzony.

Gmina, broniąc się przed zarzutem o ustalanie dyskryminujących warunków przetargu, powołała się na art. 199 k.c., w myśl którego do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dokupienie gruntu jest taką właśnie czynnością – argumentowała. Przekonywała przy tym, powołując się na art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z 1997 r., że nie musiała w ogóle organizować przetargu. W myśl tego przepisu bez przetargu może być sprzedana nieruchomość lub jej część, dzięki której mogą się poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste. Sąd I instancji zgodził się z argumentami gminy, a sąd II instancji zaakceptował ten wyrok.

W skardze kasacyjnej Joanna K. zarzuciła naruszenie wszystkich wskazanych wyżej przepisów. Przekonywała m.in., że była uczestniczką przetargu. Był on dwustopniowy. Pierwszym jego etapem było zbieranie dokumentacji i w nim uczestniczyła. Tak też potraktował ją prezydent, który udzielił odpowiedzi na zaskarżenie, stosownie do art. 40 ust. 4 ustawy z 1997 r., czynności związanych z przetargiem.

Pełnomocniczka gminy tłumaczyła, że ustaliła warunek zgody na nabycie przez wszystkich współwłaścicieli działek sąsiednich, wiedząc o ostrych konfliktach między niektórymi i nie chcąc ich zaostrzać.

[srodtytul]Dyskryminacji nie było [/srodtytul]

SN oddalił skargę kasacyjną Joanny K. W jego ocenie nie doszło do naruszenia żadnego bezwzględnie obowiązującego przepisu, które mogłoby uzasadniać jej żądania. Trafne było oddalenie powództwa ze względu na to, że Joanna K. nie była legitymowana do wystąpienia z powództwem przewidzianym w art. 70[sup]5[/sup] k.c., bo nie była uczestniczką przetargu. Sędzia Iwona Koper zaznaczyła przy tym, że przepis ten służy podważeniu umowy, jeśli przy przeprowadzaniu przetargu doszło do tzw. zmowy przetargowej czy skorumpowania komisji przetargowej.

SN nie zgodził się też z zarzutami dotyczącymi organizacji przetargu. [b]Gmina – mówiła sędzia – jest uprawniona do ograniczenia kręgu uczestników przetargu, jeśli warunki nie są dyskryminacyjne, tj. jeśli mogą w nim uczestniczyć wszyscy, którzy są w takiej samej sytuacji faktycznej i prawnej.[/b] Gmina ze względu na zasady wynikające z art. 199 k.c. miała też rację, stawiając warunek, by do kupna przystąpili wszyscy współwłaściciele czy współużytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiedniej.