Gminny program mieszkaniowy uchwala rada

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E7AFAE7E404A9DA197222B0FDEEC3AC2?id=176767]Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.) [/link]nakłada na radę gminy obowiązek podjęcia dwóch uchwał.

Zgodnie bowiem z treścią jej art. 21 ust. 1 pkt 1 i 2 organ stanowiący uchwala po pierwsze wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a po drugie zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tych zasobów.

[b]Wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniami komunalnymi są projekcją gminnej polityki, którą realizują wójtowie, burmistrzowie oraz prezydenci. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu są natomiast aktami prawa miejscowego (por. wyrok NSA z 20 marca 2001 r., II SA/Wr 177/02)[/b].

[srodtytul]Treść planu wieloletniego[/srodtytul]

Szczegółową treść uchwały rady gminy w sprawie ustanowienia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy określa art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Po pierwsze ustawodawca wskazał w tym przepisie, że program ten powinien zostać opracowany na okres obejmujący co najmniej pięć kolejnych lat. Z przepisu tego wynika zatem, że o ile dopuszczalne jest uchwalenie takiego programu na okres dłuższy, to rada gminy nie może go przyjąć na czas krótszy, np. trzyletni.

Ponadto w przepisie tym ustawodawca wymienił osiem punktów, z których taki program powinien się składać, pozostawiając radzie możliwość wprowadzenia do programu również i innych elementów, o czym mówi użyte w tym przepisie wyrażenie „w szczególności”.

Zgodnie zatem z treścią art. 21 ust. 2 pkt 1 – 7 ustawy wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien w szczególności obejmować:

- prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

- analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

- planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

- zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

- sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

- źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

- wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne.

Natomiast jak wynika z treści punktu 8 omawianego przepisu, program powinien również zawierać opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali, jak i planowaną sprzedaż lokali.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na stanowisko zawarte w wyroku WSA w Opolu z 13 grudnia 2007 r., w którym sąd wskazał, że art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, określając materię, jaką pozostawiono do uregulowania w drodze uchwały radzie gminy, wyznacza granice upoważnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy.

O ile jednak w zakresie przedmiotowym nie tworzy on zamkniętego katalogu elementów kształtujących treść wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, które winny być w programie ujęte, o tyle użyte w nim wyrażenie „w szczególności” wskazuje na to, że uchwalany program obligatoryjnie musi obejmować wszystkie kwestie określone w tym przepisie.

[b]Pominięcie przez radę gminy któregoś z wymienionych elementów programu skutkuje brakiem pełnej realizacji upoważnienia ustawowego[/b] i ma istotny wpływ na ocenę zgodności z prawem podjętego aktu (II SA/Op 480/07).

[srodtytul]Zasady wynajmu w odrębnym akcie[/srodtytul]

Treść tej uchwały, która jest aktem prawa miejscowego, a więc ma charakter powszechnie obowiązujący, określona została w art. 21 ust. 3 pkt 1 – 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. W swej treści powinna przede wszystkim określać wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony.

Jak podkreślił bowiem w wyroku z [b]30 października 2007 r. WSA we Wrocławiu[/b], jest to jedyne dopuszczalne kryterium ograniczające krąg osób uprawnionych do ubiegania się o przydział lokalu (IV SA/Wr 389/07).

Ponadto uchwała taka powinna określać w szczególności: warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy; kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu.

Warunki dokonywania zamiany lokali, w tym pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach; tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej; zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy; kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że uchwała rady gminy określająca zasady najmu lokali z komunalnego zasobu mieszkaniowego nie stanowi podstawy roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego dla osób spełniających przewidziane w niej kryteria. Stanowisko takie wyraził m.in. [b]Sąd Najwyższy w uchwale z 25 czerwca 2008 r. (III CZP 37/08)[/b].

[ramka][b]Bez lokali w TBS[/b]

Mieszkaniowym zasobem gminy – zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 10 ustawy – nazywa się lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy.