Remont w lokalu komunalnym: czy gmina pokryje koszt modernizacji

Od wielu lat właścicielka fitness clubu spiera się z gminą o nakłady, jakie poniosła na wyremontowanie komunalnego budynku. Chodzi o kwotę ponad 425 tys. zł.

To była ruina

W 1999 r. władze miasta zorganizowały ustny przetarg publiczny na najem lokalu użytkowego. Stanęła do niego także właścicielka fitness clubu i go wygrała. Z miastem podpisała umowę najmu lokalu na czas nieokreślony, a także na czas określony umowę dzierżawy terenu o powierzchni 149 mkw.

Okazało się, że lokal nie nadawał się do użytkowania. Była to ruina wymagająca ogromnych nakładów. Właścicielka postanowiła doprowadzić pomieszczenie do porządku, remont wykonała za zgodą władz miasta.

Po dziewięciu latach, tj. 30 maja 2008 r., postanowiła wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego. Natomiast umowa dzierżawy terenu wygasła 31 sierpnia 2008 r.

Wystąpiła wówczas do władz miasta o zwrot równowartości nakładów. Miasto odmówiło i zażądało przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.

Właścicielka fitness clubu wystąpiła więc o wydanie nakazu zapłaty do Sądu Okręgowego w Szczecinie. Jej zdaniem miasto jako wynajmujący powinno wydać jej (najemcy) lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Tymczasem była to ruina.

Według powódki miała ona zgodę na wykonanie prac modernizacyjno-remontowych, co przesądza o tym, że przysługuje jej zwrot poczynionych nakładów.

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego

Sąd Okręgowy w Szczecinie wydał nakaz zapłaty. Władze miasta wniosły sprzeciw od nakazu. Ich zdaniem właścicielka fitness clubu złożyła miastu oświadczenie o tym, że zapoznała się z warunkami przetargu, nie wniosła również żadnych zastrzeżeń. Przed podpisaniem umowy oglądała też lokal. Znała więc jego stan techniczny.

Tym razem Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił częściowo nakaz zapłaty i zasądził od miasta na rzecz właścicieli klubu już tylko 272 tys. zł.

Z jego ustaleń wynikało, że w trakcie przetargu i podpisywania umowy najmu miasto nie przedstawiło dokumentacji technicznej czy inwentaryzacji budowlanej budynku, nie udostępniło też książki obiektu.

Zgodnie z art. 663 kodeksu cywilnego, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć mu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Natomiast w wypadku gdy najemca dokona naprawy koniecznej bez wyznaczenia wspomnianego terminu, może dochodzić zwrotu nakładów jedynie na podstawie m.in. przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i nast. k.c.).

W tej konkretnie sprawie właścicielka klubu, jak tylko zorientowała się, jaki jest stan techniczny lokalu, zawiadomiła o tym władze miasta, prosząc o zgodę na wykonanie tymczasowych prac zabezpieczających. Już wówczas zatem powinno ono podjąć działania w celu doprowadzenia budynku do stanu, o jakim mowa w art. 662 k.c., a mianowicie, przydatnego do umówionego użytku.

Było to bowiem jego ustawowym obowiązkiem. Miasto tego nie zrobiło, więc właścicielka klubu wykonała za miasto prace remontowe.

Sąd kontra miasto

Sąd nie pozostawił na władzach miasta suchej nitki. Jego zdaniem oferowanie takiego budynku w drodze przetargu do wynajęcia jako zdatnego do użytkowania i prowadzenia działalności godzi w elementarne zasady przyzwoitości i uczciwości.

Miasto wniosło apelację od wyroku. Jego zdaniem z  umowy najmu jednoznacznie wynika, że godząc się na modernizację i przystosowanie wynajętego budynku do nowej formy działalności, nie ponosi ono związanych z  tym kosztów.

Ponadto zarzuciło, że sąd błędnie przyjął, że wszystkie prace w lokalu miały charakter nakładów koniecznych.

Tymczasem większość z nich miała charakter nakładów użytecznych, co doprowadziło do irracjonalnego wniosku, że prawną powinnością wynajmującego było pokrywanie wszystkich kosztów, na które wyraził zgodę, koniecznych do adaptacji budynku, i to w celu zapewnienia najemcy możliwości osiągnięcia gospodarczych celów.

Natomiast Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy. Uchylił więc wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Chodzi o to, że SO powołał się na art. 663 k.c., wskazując, że najemca ma prawo dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, a wyznaczony wynajmującemu termin do wykonania napraw upłynął bezskutecznie.

Sąd pierwszej instancji nie wskazał jednak, w jakim zakresie owa regulacja znajduje zastosowanie w rozpatrywanym stanie faktycznym i w jaki sposób wpływa na wzajemne rozliczenia stron.

Sąd pierwszej instancji nie odniósł się także do zarzutów miasta, według których właścicielka klubu nie wyznaczyła miastu terminu do przeprowadzenia koniecznych napraw. Nie ocenił również podnoszonych przez miasto argumentów wskazujących, że roboty budowlane zostały wykonane w sposób nienależyty, albowiem nie zakończono remontu, prace były nieprzydatne, a poszczególne elementy wykonane podczas remontu wymagały naprawy bądź uzupełnienia.