Prawo pierwokupu lokalu od gminy jest ograniczone

Tak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 30 stycznia 2008 r. (sygn. III CZP 136/07). Jeśli jednak gmina sprzedaje takie mieszkania, lokatorzy mogą skorzystać z zapisanego w art. 34 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami prawa pierwszeństwa w ich nabyciu.

Uchwała dotyczy pierwokupu przewidzianego w art. 4 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (DzU nr 157, poz. 1315). W myśl tego przepisu, jeżeli w procesach przekazywania jednostkom samorządu terytorialnego, likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości mieszkanie albo dom jednorodzinny przestało być mieszkaniem zakładowym, lokatorowi będącemu osobą fizyczną, który w dniu wejścia w życie wskazanej nowelizacji zajmował to lokum na podstawie umowy najmu albo decyzji o jego przydziale, przysługuje prawo jego pierwokupu.

Mają je także osoby bliskie najemcy, jeśli przysługuje im prawo wstąpienia po nim w stosunek najmu.

Chodzi o małżonka, dzieci oraz synowe i zięciów najemcy oraz inne osoby, wobec których na najemcy ciążył obowiązek alimentacyjny, oraz o osobę, z którą pozostawał on we wspólnym pożyciu.

Jednakże – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy z 2005 r. – prawo pierwokupu wchodzi w grę w sytuacji, gdy we wskazanych w art. 4 ust. 1 procesach przekształceniowych:

- zostało naruszone prawo pierwszeństwa lokatora mieszkania zakładowego przewidziane w ustawie z 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, instytucji państwowych i mieszkań będących własnością Skarbu Państwa albo gdy

- został naruszony interes prawny tych najemców.

Art. 4 miał zagwarantować wszystkim najemcom mieszkań zakładowych możliwość wykupienia ich na własność na wskazanych w tej ustawie preferencyjnych warunkach.

W sprawie, której dotyczy uchwała, chodzi o mieszkanie służbowe, które państwo G. zajmowali od 1963 r. W 1994 r. wojewoda wydał decyzję stwierdzającą komunalizację działki, na której znajduje się budynek z tym mieszkaniem, czyli o przejściu własności tej działki na gminę z mocy samego prawa, na podstawie art. 7 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych.

W 1997 r. gmina zawarła z małżonkami G. umowę najmu tego lokum. W 2003 r. rada gminy podjęła uchwałę o sprzedaży mieszkań komunalnych ich najemcom w trybie ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jednakże wójt odmówił małżonkom G. sprzedaży, ponieważ uchwała nie precyzowała powierzchni działek, które miały być sprzedane wraz z mieszkaniami.

Danuta G. złożyła ponowny wniosek o wykup, tym razem powołując się na prawo pierwokupu przewidziane w art. 4 ust. 1 ustawy z 2005 r. Po odmowie wystąpiła do sądu przeciw gminie, domagając się stwierdzenia, iż gmina naruszała jej uprawnienie. Sąd uznał, że przepis ten nie ma w tym wypadku zastosowania, i oddalił jej żądanie.

W ocenie sądu chodzi w nim o przekształcenia własnościowe innej natury niż komunalizacja, do której doszło automatycznie, z mocy samego prawa.

Sąd II instancji zaś zwrócił się do Sądu Najwyższego o wyjaśnienie, czy prawo pierwokupu przewidziane w tym przepisie dotyczy także mieszkań w nieruchomościach, których własność gmina uzyskała na podstawie przepisów wprowadzających z 1990 r.

W uzasadnieniu pytania prawnego, powołując się na wykładnię celowościową, przychylał się do poglądu, że prawo to dotyczy również tych mieszkań.

SN ma jednak w tej kwestii zdanie przeciwne. W uchwale z 30 stycznia 2008 r. stwierdził, że prawo pierwokupu przewidziane w art. 4 ust. 1 tych mieszkań nie dotyczy.

Ich najemcom powstaje więc tylko droga do wykupu przewidziana w art. 34 ustawy z 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami.

Najemcom wszystkich mieszkań komunalnych, również tych, które zajmowali wcześniej, jak zakładowe czy służbowe, przysługuje pierwszeństwo w nabyciu, jeśli mają umowę najmu na czas nieoznaczony. Wchodzi to jednak w rachubę wówczas, gdy właściciel – gmina albo Skarb Państwa – zdecyduje się na ich sprzedaż. Wtedy musi najemców:

- zawiadomić na piśmie o przeznaczeniu mieszkania do sprzedaży oraz przysługującym im pierwszeństwie,

- wyznaczyć termin do złożenia wniosków o wykup, przy czym termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia,

- wskazać cenę nabycia.

Gmina i Skarb Państwa odpowiadają za szkody wyrządzone lokatorom wskutek naruszenia ich prawa pierwszeństwa.