Zdaniem skarżącego współwłaściciela, gdy w świetle prawa dochodzi do sprzedaży przez inwestorów udziału w nieruchomości, na której inwestor wykonał roboty budowlane z przekroczeniem zatwierdzonego projektu budowlanego, za które to odstępstwo inwestor nie ponosi żadnej odpowiedzialności, a odpowiedzialność ta spada na współwłaścicieli nieruchomości, to zdaniem skarżącego stoi to w sprzeczności zarówno z interesem społecznym jak interesem jednostkowym obecnych współwłaścicieli nieruchomości.
NSA nie podzielił argumentów skarżącego i oddalił skargę kasacyjną. Sąd podkreślił, że w niniejszej sprawie dla ustalenia podmiotu, na który należy nałożyć obowiązek przedłożenia zamiennego projektu budowlanego, należy sięgnąć do cytowanego powyżej art. 52 Prawa budowlanego. Przy czym przepis ten wymienia te podmioty w ściśle określonej kolejności. Są nimi: inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Zatem w pierwszej kolejności zobowiązany do dokonania czynności jest inwestor, chyba że w okolicznościach sprawy podmiot ten w dacie orzekania już nie istnieje bądź nie ma tytułu do nieruchomości lub obiektu, który upoważniałby do wykonania czynności nakazanych decyzją. Taka sytuacja ma miejsce, gdy inwestor zbył nieruchomość, której dotyczy przedmiot postępowania, na rzecz innych osób. Taka też sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie. Inwestorzy nie mają obecnie tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością, a zatem nałożenie na nich obowiązku przedstawienia projektu zamiennego (a w dalszej kolejności ewentualnie wykonania innych czynności) mogłoby okazać się niewykonalne. Tym samym wspomniany obowiązek powinien obciążać współwłaścicieli nieruchomości.
sygnatura akt: II OSK 249/17
Komentarz eksperta
Tomasz Duchniak, radca prawny, Kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak
Na pierwszy rzut oka omawiany wyrok wydawać się może niesprawiedliwy. Nakaz przedstawienia zamiennego projektu budowlanego (co jest swoistą „sankcją" za przekroczenie zakresu pierwotnego projektu budowlanego) nałożony został nie na sprawcę, który spowodował wykonanie robót budowlanych z odstępstwem od projektu – tj. na inwestorów, lecz na współwłaścicieli nieruchomości. Wyrok jednak odpowiada prawu. Cytowany przez sądy i organy administracji art. 52 Prawa budowlanego wymienia w określonej kolejności podmioty, które należy obciążyć obowiązkiem przedstawienia projektu zamiennego. W pierwszej kolejności obowiązek ten należy nałożyć na inwestora. W omawianym wyroku – wpisującym się w ustabilizowaną linię orzeczniczą – dano wyraz pragmatycznemu podejściu do ustalenia kręgu podmiotów, na które nakłada się obowiązki z zakresu Prawa budowlanego. Słusznie uznano, że skoro inwestorzy obecnie nie dysponują tytułem prawnym do nieruchomości (ponieważ uprzednio ją sprzedali), to nie można realnie oczekiwać, że będą w stanie wykonać obowiązki, które sprowadzają się do „wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem".
Omawiany wyrok skłania również do innej refleksji. Mianowicie, wskazuje on, jak istotne jest przeprowadzenie badania audytowego przed nabyciem nieruchomości w celu ustalenia m.in., czy nieruchomość została zabudowana zgodnie z prawem, a zatem, czy jej nabycie wiąże się z ryzykami prawnymi. Przeprowadzenie audytu nieruchomościowego w wielu przypadkach pozwala na zidentyfikowanie określonego ryzyka prawnego, a tym samym umożliwia znalezienie właściwego rozwiązania jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji.
