Część właścicieli nieruchomości myśli o tym, by na bieżąco zmieniać przeznaczenie swoich gruntów. Wymagają tego względy mieszkaniowe i plany związane z działalnością gospodarczą.

Nie wszędzie jest plan

Zakres możliwych do podjęcia działań przez właścicieli jest jednak ograniczony z punktu widzenia przestrzennego. Jeżeli obowiązuje w gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to on stanowi podstawę ograniczeń. Plan miejscowy jest to uchwała fakultatywna, która nie musi występować w każdej gminie. W przypadku, gdy na danym obszarze plan miejscowy nie obowiązuje, zmiana jego przeznaczenia dokonywana jest w oparciu o wydawaną przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), czyli organ wykonawczy gminy decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu:

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przed podjęciem robót na nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego jest konieczne. Bez niej nie  ma możliwości  uzyskania pozwolenia na budowę i w konsekwencji  realizacji inwestycji.

Kluczowy wniosek

Organ  gminny wydający decyzję może działać w tym zakresie tylko na wniosek. Specyfiką decyzji o warunkach zabudowy jest to, że wniosek może zostać złożony przez każdego: zarówno właściciela, jak i najemcę, dzierżawcę nieruchomości, czy też osobę, która nie ma do nieruchomości żadnych praw. Inaczej jest przy pozwoleniu na budowę, gdzie wskazanie przysługującego do nieruchomości prawa jest konieczne.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może złożyć osoba, która zawarła z właścicielem nieruchomości umowę przedwstępną dotyczącą jej sprzedaży, a warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez przyszłego nabywcę  omawianej decyzji.

W ramach wniosku o ustalenie warunków zabudowy należy przygotować dokumenty określone w art. 52 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wśród nich należy zwrócić uwagę na:

Organ gminy wydający decyzję o warunkach zabudowy musi zweryfikować różne sprawy. Wiążą się one z zapewnieniem dostępu terenu do drogi publicznej oraz wystarczającego uzbrojenia terenu dla projektowanego zamierzenia budowlanego. W obu przypadkach wystarczy potencjalna możliwość zrealizowania tych wytycznych. Teren analizowany w kontekście warunków zabudowy nie może stanowić gruntów rolnych lub leśnych wymagających zgody (ministra) na ich zmianę przeznaczenia.  Jesli chodzi o grunty rolne dotyczy to tych o najwyższych klasach, czyli najlepszych. W pozostałych  przypadkach uzyskanie zmiany przeznaczenia gruntów jest możliwe przy wykorzystaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Bliskie sąsiedztwo

Osobnym problemem jest zgodność inwestycji z zasadami „kontynuacji funkcji" i „bliskiego sąsiedztwa". Zasady te powinny chronić ład przestrzenny na gminnych terenach. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy „co najmniej jedna działka sąsiednia względem działki podlegającej inwestycji, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu". Ujmując to inaczej, przy okazji określania dopuszczalności warunków zabudowy należy znaleźć nieruchomości sąsiednie, które pod względem przeznaczenia i parametrów technicznych byłyby porównywalne do obiektu, który powstałby w wyniku inwestycji.

W praktyce gmin występują odmienne sposoby wyodrębniania działek. W rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu wprowadzono pojęcie „obszaru analizowanego", czyli terenu, na którym położone są działki stanowiące punkt odniesienia dla inwestycji. W rozporządzeniu wskazano minimalną wielkość tego obszaru („trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów), ale nie określono maksymalnej. Doprowadza to do sporów w gminach.

Wiele decyzji

Dla nieruchomości może zostać wydanych nawet kilkanaście decyzji o warunkach zabudowy. Budowę na podstawie którejś z nich będzie mógł podjąć właściciel gruntu. Sama decyzja nie powoduje powstania u jej adresata, nowych praw wobec terenu, a w szczególności roszczeń wobec właściciela.

Autor jest radcą prawnym w Kancelarii Prawniczej dr Maciej Nowak w Szczecinie