Ceny nieruchomości tylko z VAT

Na wokandach sądów często goszczą sprawy związane z podwyżką opłat za użytkowanie wieczyste. Gminy nie aktualizują co roku opłat dla nieruchomości. Kiedy więc zrobią to po kilku latach, podwyżki bywają horrendalne. Tak było i tym razem. Spółka, która była użytkownikiem wieczystym działki o powierzchni 9 tys. mkw., dostała od prezydenta Wrocławia wypowiedzenie, a roczna opłata z 28 tys. zł urosła do 154 tys. zł

Podstawa to operat

Nową wysokość opłaty władze miasta ustaliły na podstawie obowiązującej stawki 3 proc. oraz wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym, którego sporządzenie zleciły. Wartość ta wyniosła 5 136 436 zł.

Spółka postanowiła się bronić. Aktualizację opłaty uznała za nieuzasadnioną. Jej zdaniem w operacie szacunkowym źle określono wartość nieruchomości. Odwołała się więc do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

SKO stanęło po stronie firmy. Orzekło bowiem, że podwyżka jest nieuzasadniona, a operat wadliwy. Wskazało też na wiele nieścisłości. Dotyczyły one m.in. złego doboru przykładów z terenu do przeprowadzenia porównań przez rzeczoznawcę nieruchomości.

Od orzeczenia SKO prezydent wniósł sprzeciw do Sądu Okręgowego we Wrocławiu. Na zlecenie sądu inny rzeczoznawca sporządził wycenę nieruchomości. Według nowego operatu była niższa i wyniosła 4 616 000 zł.

Wycena nieruchomości została sporządzona z uwzględnieniem podatku VAT, co biegły uzasadnił, powołując się na definicję ceny zawartą w ustawie z 5 lipca 2001 r. o cenach.

Na tym operacie się jednak nie skończyło. W związku z tym, że między dotychczas sporządzonymi operatami były duże rozbieżności, doszło do sporządzenia kolejnego. W trzecim operacie wartość nieruchomości była jeszcze niższa i wyniosła 3 547 000 zł. Spółka i przedstawiciele miasta nadal mieli zastrzeżenia do jakości operatów. Z tego powodu sąd zwrócił się do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o sporządzenie ekspertyzy dotyczącej prawidłowości przygotowanych przez biegłych operatów szacunkowych.

Według stowarzyszenia pierwszy operat powinien być brany pod uwagę pod warunkiem, że sąd uzna, iż ceny transakcyjne (są podstawą szacowania wartości nieruchomości komunalnych lub skarbu państwa) zawierają podatek VAT.

Niższa opłata

Ostatecznie sąd przyznał częściowo rację miastu. W wyroku z 26 września 2013 r. (I C 986/10) ustalił nową, niższą wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Wyniosła ona 138 480 zł.

Zdaniem sądu biegły, który sporządził pierwszy operat, w sposób wyczerpujący i przekonujący wyjaśnił, że nie ma podstaw, aby cenę transakcyjną, będącą podstawą oszacowania, pomniejszać o podatek VAT.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 151 ust. 1 precyzuje, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W ustawie tej nie ma definicji ceny. Definicję legalną ceny zawiera natomiast ustawa o cenach. W art. 3 ust. 1 pkt 1 określa ona cenę, jako wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest zobowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

W cenie uwzględnia się więc podatek od towaru i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Zdaniem sądu trzeba uznać, że kwestia uwzględnienia lub nieuwzględnienia podatku VAT przy określaniu ceny została rozstrzygnięta na poziomie ustawowym i dlatego takie definiowanie jej wartości jest w pełni uzasadnione.

Jednocześnie sąd rozłożył na raty podwyżkę opłaty rocznej. Powołał się przy tym na art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach.

Jak kwestionować podwyżkę

Przed podwyżkami można się bronić, wnosząc skargę do samorządowego kolegium odwoławczego. Od orzeczenia SKO można złożyć sprzeciw, ale uwaga, nie do sądu administracyjnego, lecz sądu powszechnego. Składa się go do SKO, które następnie przekazuje go do sądu. Kwestionowanie opłaty za użytkowanie wieczyste jest bardzo trudne. Trzeba bowiem wykazać, że operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego zawiera błędy.