Gmina, która wydała błędne zaświadczenie, że działka ma charakter budowlany, musi zwrócić nabywcom nieuzasadnioną część ceny. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, pokazujące granice odpowiedzialności na styku obywatel–urzędnik.

Nie sprawdzili

Janusz i Bożena S. kupili w 2003 r. działkę o powierzchni 1500 mkw. jako budowlaną. Sprzedająca przedstawiła im bowiem zaświadczenie z gminy, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest ona przeznaczona na cele zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i nieuciążliwe usługi. Podpisał je starszy specjalista ds. budowlanych. Dopiero po pięciu latach, kiedy państwo S. zamierzali ją wykorzystać, dowiedzieli się, że plan wyłącza jej zabudowę. Tak było też w momencie jej zakupu.

Działka rolna warta ok. 1 tys. zł została zatem kupiona jako budowlana za 32 tys. zł. Teraz jako rolna warta jest 4 tys. zł, a jako budowlana – 110 tys. zł. I o tę różnicę (106 tys. zł) Janusz i Bożena S. pozwali gminę. Sąd Okręgowy w Kielcach uznał szkodę i zasądził od gminy na ich rzecz połowę kwoty (53 tys. zł). Uznał, że gmina przyczyniła się w 50 proc. do powstania szkody.

Z kolei Sąd Apelacyjny w Krakowie uznał, że szkodą jest różnica między ceną działki rolnej a tą, którą nabywcy faktycznie zapłacili, czyli 31 tys. zł. Z tym że kwotę tę trzeba zwaloryzować o inflację (wskaźnik GUS z lat 2003–2011 – 23,5 proc.), co dało 38 tys. zł. SA uwzględnił też przyczynienie się kupujących do szkody, ale tylko w 10 proc. Wytknął im, że niedbale podeszli do transakcji. Ich wątpliwości powinno wzbudzić położenie działki – 150 m od czynnej kopalni marmuru, samosiejki i brak zabudowań. Wskazane było też przejrzenie księgi wieczystej, w której, tak jak w rejestrze gruntów, działka figurowała jako rolna.

Zaufanie do urzędu

Sąd Najwyższy nie dopatrzył się przyczynienia i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy (III CSK 79/13).

– Urzędowe zaświadczenie korzysta z domniemania prawdziwości zawartych w nim informacji; regułą jest, że osoba na podstawie takiego dokumentu dokonuje czynności prawnych i nie ma dodatkowego obowiązku ich sprawdzania, nawet przy przyjęciu najwyższego stopnia dbałości o własne interesy – wskazała Irena Gromska-Szuster, sędzia SN. – Stanowisko SA, że powodowie powinni sprawdzić rzetelność zaświadczenia na podstawie wpisów w księdze wieczystej i rejestrze gruntów, nie przekonuje. Wpisy nie przesądzają bowiem o przeznaczeniu działki. Tak samo jak położenie w pobliżu kamieniołomów i brak zabudowy. Co się zaś tyczy sprawdzenia planu zagospodarowania, to był nieczytelny nawet dla biegłych – wskazała.

Wartość szkody

Sąd Najwyższy zgodził się natomiast z SA, że ustalenie wysokości szkody wymaga porównania stanu majątkowego poszkodowanego ze stanem, jaki by istniał, gdyby nie doszło do zdarzenia wyrządzającego szkodę, w tym wypadku wydania błędnego zaświadczenia. Chodzi zatem o nadpłatę ze względu na rzekomo budowlany status działki. Z tym że szkodę tę należy ustalić według cen z daty ustalania odszkodowania, a więc po waloryzacji „nadpłaty". Nie jest zaś szkodą to, że skarżący mają działkę rolną, a nie budowlaną, gdyż nigdy nie była ona i nie jest budowlana.

OPINIA dla Rz

Zbigniew ?Banaszczyk - adwokat, Uniwersytet Warszawski

Pewne zaniedbania, w tym wypadku kupujących działkę, nawet jeśli mogły mieć związek z ich szkodą, nie powinny ich obciążać, ?w sytuacji gdy dysponowali zaświadczeniem urzędu o charakterze działki i działali w zaufaniu do urzędowego dokumentu. ?O miarkowaniu odszkodowania można by mówić w razie bardzo poważnych wątpliwości, gdyby np. były dwa sprzeczne dokumenty. Dokument urzędowy jest dokumentem urzędowym. ?Dodatkowym argumentem jest to, że przecież ów dokument ?i transakcję kontrolował notariusz, który jest w tej dziedzinie kwalifikowanym specjalistą, a nie dopatrzył się wad w zaświadczeniu gminy. Trudno zaś wymagać jakiejś nadzwyczajnej czujności ?od kupującego i obciążać go za skutki bezprawnego ?zaświadczenia urzędu.