Wobec szalejącej inflacji i rosnących cen coraz więcej osób rozważa zakup nieruchomości poza granicami Polski w celu zabezpieczenia posiadanych środków przed utratą wartości. Trend ten umocnił się wobec zmian w polskim systemie podatkowym, a także – w związku z inwazją rosyjską na terytorium Ukrainy. Pośród możliwych do zainwestowania krajów, Polacy często wybierają Hiszpanię, która zachęca słoneczną pogodą i łagodnym klimatem. Dla niektórych atrakcyjne są również przepisy podatkowe umożliwiające skorzystanie z tzw. prawa Beckhama, pozwalającego na uzyskanie zwolnienia od opodatkowania dochodów uzyskanych poza granicami Hiszpanii.

Rynek nieruchomościowy w Hiszpanii od 2013 roku nieustannie się rozwija. W przeciwieństwie do wielu innych krajów, nie odnotowano pogorszenia jego stanu ze względu na pandemię COVID-19. Wręcz przeciwnie, w 2021 r. osiągnięto nowy rekord sprzedaży nieruchomości. Specjaliści wskazują, że tendencja ta będzie się utrzymywać – hiszpańska gospodarka szybko powraca do stanu przedpandemicznego.

Inaczej niż w Polsce

Procedura związana z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii różni się od standardów przyjętych w Polsce. Osoby zainteresowane kupnem apartamentu lub domu mogą być zdziwione liczbą dokumentów, które należy zweryfikować podczas nabycia nieruchomości, znaczeniem umowy sprzedaży oraz obowiązkami spoczywającymi na kupujących.

Pierwszą czynnością po znalezieniu interesującej nas oferty, jest weryfikacja ksiąg wieczystych danej nieruchomości. Z nich możemy dowiedzieć się jaka jest lokalizacja działki, wielkość parceli, jej przeznaczenie, charakter, informacje o zabudowie, a także – katastralna wartość nieruchomości.

Warto podjąć również dalsze kroki dążące do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, w tym zweryfikować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (celem zweryfikowania czy planowany sposób wykorzystania nieruchomości jest dozwolony), udzielone pozwolenia na budowę oraz użytkowanie (by upewnić się, że wszelkie prace budowlane zostały przeprowadzone zgodnie z tymi dokumentami), a także – poczynić określone uzgodnienia z sąsiadami, które w przyszłości mogą ułatwić prowadzenie prac remontowych.

W tym miejscu warto zauważyć, że w Hiszpanii konieczne jest pozyskanie pozwolenia na prowadzenie nawet niewielkich prac (tzw. obras menores). Przy okazji weryfikacji stanu technicznego domu rekomendujemy dowiedzieć się czy ewentualne przeprowadzenie prac renowacyjnych nie będzie wymagało od nowego właściciela spełnienia określonych formalności.

Ponadto, osoby fizyczne zainteresowane nabyciem nieruchomości zobowiązane będą do pozyskania tzw. numeru NIE (número de identidad de extranjero). Jest to osobisty numer identyfikacyjny przyznawany cudzoziemcom, którzy prowadzą działalność na terenie Hiszpanii.

Jeszcze przed pozyskaniem numeru NIE możliwe jest zawarcie odpowiednika polskiej umowy przedwstępnej, w ramach której strony uzgodnią wszystkie najważniejsze prawa i obowiązki związane ze sprzedażą nieruchomości. Zawarcie tzw. contrato privado połączone jest najczęściej z zapłatą zaliczki w wysokości od 5 do 20 proc. Precyzyjne określenie warunków, na których ma dojść do przeniesienia własności na typ etapie rozmów pozwala na uniknięcie niepotrzebnych konfliktów i stresu przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej.

Przeniesienie tytułu własności do nieruchomości następuje zazwyczaj po zawarciu przez strony umowy sprzedaży nieruchomości przed notariuszem. Zgodnie z prawem hiszpańskim do nabycia tytułu własności konieczne jest nie tylko podpisanie umowy, ale również wydanie nieruchomości nabywcy, co zazwyczaj następuje poprzez wydanie odpowiedniego aktu potwierdzającego nabycie nieruchomości.

W przeciwieństwie do innych krajów UE, wpis dotyczący zmiany właścicieli nieruchomości podanych w księgach wieczystych ma jedynie charakter deklaratoryjny, który potwierdza istniejące już prawo własności.

Podatki i ocupas

Czy podpisanie aktu notarialnego kończy formalności związane z nabyciem nieruchomości? Niestety nie, kupujący muszą jeszcze uiścić należne podatki od transakcji. Wysokość i sposób ich rozliczenia będzie zależeć od tego czy nabywana nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego. W związku z tegoroczną zmianą prawa podatkowego, wysokość podatku nie zawsze będzie zależeć od zapłaconej ceny nieruchomości.

Należy również pamiętać o potencjalnym problemie, z którym mogą mierzyć się właściciele nieruchomości w Hiszpanii, a są nim nielegalni lokatorzy (tzw. ocupas). Ze względu na specyficzne przepisy oraz stosunkowo długi czas postępowań związanych z przymusową eksmisją, dużo osób obawia się konsekwencji związanych z zadomowieniem się nieproszonych gości pod nieobecność właścicieli. Oczywiście, istnieją sposoby, dzięki którym można ochronić się przed tym zjawiskiem – zarówno na etapie nabycia nieruchomości jak i już po jej zakupie. Najczęściej rozważanymi opcjami jest montaż odpowiednich systemów alarmowych lub zawarcie umowy z profesjonalistą, który będzie sprawdzać co jakiś czas stan nieruchomości

Iwona Aleksandrowicz jest associate w kancelarii KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy.