Na 150 mln zł szacowana jest wartość kontraktu giełdowego Dekpolu na wybudowanie dla zagranicznego funduszu całego bloku we Wrocławiu z mieszkaniami na wynajem (projekt ma liczyć 18 tys. mkw., a więc około 300 mieszkań). W styczniu o sprzedaży funduszowi 650 lokali za 381 mln zł informował Marvipol.

Czytaj także: Koniec z castingami na najemców. Czynsze będą bardziej stabilne

Dotychczas deweloperzy w Polsce bazowali na klientach indywidualnych, dziś coraz chętniej zawierają transakcje z funduszami. Według JLL w 2020 r. wartość inwestycji w PRS (private rented sector, czyli najem instytucjonalny mieszkań) wyniosła 190 mln euro (850 mln zł).

Warto przyswoić skrót PRS, bo będzie się pojawiać w obiegu informacyjnym coraz częściej. Rozwój rynku najmu instytucjonalnego mieszkań nabiera w Polsce tempa, a dużo mamy do nadgonienia.

Bezpieczna przystań

Według szacunków ThinkCo dziś rynek PRS w Polsce to 5,5 tys. lokali, w 2023 r. ma być ich blisko 23 tys., a według zapowiedzi inwestorów w 2025 – już co najmniej 66 tys. O potencjalnej skali PRS niech świadczy to, że tylko jeden fundusz TAG Immobilien, który rok temu przejął wrocławskiego dewelopera Vantage jako platformę ekspansji w Polsce, zarządza w Niemczech 85 tys. lokali.

Zagraniczni inwestorzy od dawna przyglądają się Polsce, pandemia może się tylko przysłużyć ekspansji, bo kapitał poszukuje bezpiecznych przystani. – Rynek mieszkaniowy, obok magazynowego, okazuje się najodporniejszy na obecne zawirowania – zaznacza Kamil Kowa, członek zarządu firmy doradczej Savills. – W wielu europejskich krajach, jak Szwecja, Holandia czy Dania, w 2020 r. był to wręcz najpopularniejszy cel inwestycyjny na rynku nieruchomości. W Polsce głównym ograniczeniem jest brak istniejących, wynajętych portfeli mieszkań, co sprawia, że inwestorzy albo zamawiają takie projekty u deweloperów, albo wręcz kupują spółki deweloperskie – dodaje Kowa.

Ekspert podkreśla, że równolegle, mimo ograniczeń wywołanych przez pandemię, portfele rozwijają właściciele prywatnych akademików. – W porównaniu z Europą Zachodnia podaż nowoczesnych projektów jest niska, a fundamenty zdrowe, więc jestem przekonany, że zarówno ten rok, jak i kolejne przyniosą nam jeszcze wiele interesujących transakcji na obu rynkach – mówi Kowa.

Jak szacuje Savills, w 2020 r. inwestorzy ulokowali w PRS w Europie 46 mld euro (210 mld zł), o 6 proc. więcej niż rok wcześniej, ustanawiając nowy rekord. Tradycyjnie najwięcej transakcji (40 proc.) zawarto w Niemczech, za którymi znalazły się: Holandia (15 proc.), Szwecja (12 proc.), Dania (9 proc.), Wielka Brytania i Hiszpania (po 6 proc.). Analitycy Savills podkreślili, że rynek PRS w dobie pandemii przyciągnął część kapitału, która normalnie ulokowana byłaby w „klasyczne" nieruchomości, jak biurowce czy centra handlowe. Dziś czynsze z tych dwóch źródeł są mniej pewne, stąd większe zainteresowanie mieszkaniówką. Polska „ziemia obiecana" to z jednej strony konieczność budowania portfela od zera, ale z drugiej atrakcyjniejszy zwrot – stopa kapitalizacji (stosunek rocznego dochodu z nieruchomości do jej wartości) to dla Warszawy 5 proc., podczas gdy na większości dojrzałych rynków 3–3,5 proc.

Rynek klienta

Pandemia zachwiała rynkiem najmu w Polsce, zniszczyła krótkoterminowy najem turystyczny, studenci uczą się zdalnie. Kto może, ucieka więc w najem długoterminowy. Deweloperzy oddają do użytkowania lokale sprzedane w czasie szczytu hossy, w tym osobom, które chciały dorobić sobie na najmie. Efekt? Mocny spadek czynszów i dłuższy czas poszukiwania najemcy.

Czy PRS jest impregnowany na bieżące kłopoty? Największa dziś u nas prywatna platforma Resi4Rent, tworzona przez giełdowego dewelopera Echo Investment z zagranicznymi funduszami, ma 1,8 tys. lokali. 600 trafiło na rynek w bieżącym roku – zauważalne jest to, że w tych najnowszych dwóch warszawskich projektach minimalny okres najmu obniżono z roku do trzech miesięcy.

Opinia dla „rz"

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

W 2020 r. inwestorzy weszli na rynek PRS na skalę większą niż kiedykolwiek, co wynika z wybierania bezpiecznych strategii inwestowania w sytuacji niepewnych warunków rynkowych. Polski rynek dojrzewa i ewoluuje w kierunku zachodnioeuropejskiego. Nie mamy wątpliwości, że w 2021 r. rynek najmu instytucjonalnego będzie się prężnie rozwijał. Zorganizowaliśmy kilka szkoleń na temat PRS, wielu naszych członków prowadzi teraz negocjacje w sprawie sprzedaży całych budynków. Nie zmieni to jednak faktu, że w Polsce istnieje ogromne zapotrzebowanie na mieszkania – deficyt to 2 mln lokali.

Jak poinformowała nas spółka, w dwóch wrocławskich inwestycjach wynajęte są wszystkie lokale, obłożenie w Łodzi to ponad 95 proc. – to projekty oddawane jesienią 2019 r. i wiosną 2020 r. W oddanych we wrześniu ub.r. Browarach Warszawskich wynajętych jest 70 proc. z 450 lokali. Strategia Resi4Rent zakłada stworzenie do 2025 r. w sześciu aglomeracjach sieci liczącej 10 tys. lokali.

Państwo na odsiecz

W czasach pandemii prywatnym właścicielom trudniej znaleźć najemców, resort rozwoju chce wesprzeć tę grupę, jednocześnie stymulując nową politykę po nieudanym programie Mieszkanie+.

Rząd przyjął w tym tygodniu projekt ustawy powołującej społeczne agencje najmu (w skrócie: SAN-y). Będą one dzierżawić mieszkania od prywatnych właścicieli, którzy mają kłopot z pozyskaniem najemców w związku z wywołanym skutkami pandemii spadkiem popytu. Co prawda wpływy z dzierżawy będą niższe od stawek rynkowych, ale właściciel mieszkania zyska perspektywę długoterminowego wynajmu, będzie też mógł liczyć na zwolnienia podatkowe. Tak wydzierżawione mieszkania SAN-y mają wynajmować osobom, których nie stać na płacenie rynkowych stawek czynszów.