Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p) zawiera mechanizmy chroniące właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, w tym przedsiębiorców, przed niekorzystnymi skutkami finansowymi działań planistycznych gminy.
Jeden z nich przysługuje dopiero po zbyciu nieruchomości dotkniętej zmianą planistyczną, a posłużenie się nim uwarunkowane jest nieskorzystaniem z innych instrumentów dostępnych przed zbyciem nieruchomości oraz zgłoszeniem gminie roszczenia przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany. Mechanizmem tym jest możliwość żądania od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli obniżenie to miało związek z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą.
Roszczenia o odszkodowania równe obniżeniu wartości nieruchomości nierzadko sięgają milionów złotych. Nie dziwi więc fakt, że gminy niechętnie zaspokajają je dobrowolnie i częstokroć dochodzi do sporów sądowych na tle zasadności i wysokości odszkodowania. Przez długi czas spory o zasadność roszczenia odszkodowawczego ogniskowały się wokół wykładni przepisów u.p.z.p.(długo nie było jasne, w jaki sposób należy zgłosić roszczenie, by zachować ww. pięcioletni termin), zaś osią sporu o wysokość odszkodowania była głównie prawidłowość sporządzonych przez biegłych operatów szacunkowych. Sama interpretacja przepisów dotyczących wysokości odszkodowania nie budziła w sądownictwie powszechnym większych wątpliwości. Jasne wytyczne w zakresie wysokości odszkodowania zawiera bowiem art. 37 ust. 1 u.p.z.p., z którego wynika, że obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością przed zmianą tego planu, lub z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Art. 37 ust. 12 u.p.z.p. każe zaś, w braku odmiennych przepisów, stosować do zasad szacowania wartości nieruchomości regulacje ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji orzecznictwo latami przyjmowało, że odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego odpowiada obiektywnemu spadkowi wartości nieruchomości, ustalonemu w operacie szacunkowym przez powołanego w toku procesu rzeczoznawcę majątkowego. Biegły ustalał wartość nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu oraz po uchwaleniu lub zmianie, a sąd odejmował obie wartości, uzyskując wysokość odszkodowania. Transakcja zbycia nieruchomości warunkowała jedynie możliwość skorzystania z omawianego roszczenia odszkodowawczego, ale nie miała jakiegokolwiek znaczenia dla wysokości odszkodowania.
Wyżej opisana praktyka orzecznicza utrzymywała się przez lata. Uległa zmianie dopiero po wydaniu przez Sąd Najwyższy dwóch wyroków: z 25 listopada 2015 r. (IV CSK 97/15) oraz z 9 marca 2016 r. (II CSK 411/15). Chociaż przepisy regulujące kwestię odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości nie uległy zmianie, tezy wygłoszone przez Sąd Najwyższy znajdują już powszechne odzwierciedlenie w najnowszych orzeczeniach sądów niższych instancji (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19 lipca 2018 r., I ACa 1436/17) i wywierają faktyczny wpływ na sytuację uprawnionych. Sąd Najwyższy przeprowadził odmienną, korzystną dla gmin interpretację przepisów u.p.z.p. Związano pojęcie odszkodowania przysługującego zbywcy z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego z pojęciem rzeczywistej szkody, dla której ustalenia istotna jest korzyść uzyskana z czynności prawnej zbycia nieruchomości. W zamyśle sądów orzekających wartość korzyści podlegać ma zaliczeniu na wysokość odszkodowania. Dominujący pogląd głosi, że o korzyści można mówić jedynie wtedy, kiedy cena zbycia przekracza wartość nieruchomości wynikającą z planu miejscowego obowiązującą w chwili tego zbycia.
