Spłaty zwiększą koszty uzyskania przychodów

Potwierdziła to [link=http://www.rp.pl/artykul/119303,491536_Odpowiedz_Ministerstwa_Finansow_z_30_kwietnia_2010_r__na_pytanie__Rz__w_sprawie_podatku_od_sprzedazy_mieszkania_uzyskanego_w_zwiazku_z_rozwodem.html]rzecznik prasowy Ministerstwa Finansów w odpowiedzi na pytanie „Rz”[/link].

Czytelniczka rozwiodła się w 2009 r. W wyniku podziału majątku wspólnego jej przypadło mieszkanie hipoteczne. Zamierza je sprzedać i za pieniądze uzyskane ze sprzedaży kupić mniejsze, a różnicę przeznaczyć na spłatę dla byłego męża. Mieszkanie zostało kupione w 2001 r. Czytelniczka pyta, czy w tej sytuacji będzie płaciła podatek od sprzedaży mieszkania, a jeśli tak, to jaki.

[srodtytul]Nabycie ponad udział [/srodtytul]

Jeśli wartość nieruchomości otrzymanej przez małżonka w wyniku podziału majątku dorobkowego mieści się w udziale, jaki przysługuje mu w majątku dorobkowym, to wtedy pięcioletni okres uwalniający od podatku ze sprzedaży liczy się od końca roku, w którym małżonkowie wspólnie nabyli tę nieruchomość czy np. mieszkanie spółdzielcze.

Potwierdził to [b]Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 kwietnia 1997 r. (I SA/Kr 35/97)[/b]. Interpretację tę nadal respektują przedstawiciele fiskusa, czego potwierdzenie zawiera wspomniana odpowiedź rzecznika prasowego Ministerstwa Finansów.

Tak będzie, gdy cały majątek dorobkowy wart był np. 600 tys. zł, udziały małżonków w nim były równe (to reguła), a więc udział w nim każdego z małżonków wynosił 300 tys. zł, a żonie przypadło mieszkanie o wartości np. 250 tys. zł. W razie więc sprzedaży takiego lokum, jeśli zostało nabyte przez małżonków w 2004 r. lub wcześniej, żona podatku nie zapłaci.

Jeżeli wartość otrzymanej nieruchomości przekracza udział danego małżonka w tym majątku, to zdaniem NSA za datę nabycia części nieruchomości przekraczającej ten udział należy przyjąć dzień, w którym nastąpił podział majątku dorobkowego.

Powstaje jednak pytanie, [b]jak w tej sytuacji ustalić podstawę, od której ma być liczony podatek od sprzedaży[/b]. Danina ta od sprzedaży nieruchomości, ich części i udziałów w nich nabytych od 1 stycznia 2007 r. to 19 procent od dochodu uzyskanego z tej transakcji, czyli różnicy między przychodem a kosztami jego uzyskania.

[srodtytul]Jak wyliczyć należność [/srodtytul]

Zgodnie z art. 30d ust. 1 ustawy o PIT koszty uzyskania określa się dla potrzeb podatku od sprzedaży stosownie do art. 22 ust. 6c i 6d. Wedle art. 22 ust. 6c są nimi przede wszystkim udokumentowane wydatki na nabycie, a poza tym udokumentowane nakłady zwiększające wartość.

W myśl art. 22 ust. 6d [b]koszty uzyskania w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób ograniczają się do nakładów zwiększających wartość danego dobra i zapłaconego podatku od spadków i darowizn[/b].

Powstaje pytanie, czy udział w lokum przewyższający wartość udziału małżonka w majątku dorobkowym nabył on nieodpłatnie, jeśli obciążony został na rzecz drugiego spłatami wyrównującymi wartość jego udziału w majątku dorobkowym.

Spłaty te uznać trzeba za wydatki na nabycie udziału. Odmienne ich potraktowanie byłoby sprzeczne z podstawową ideą obowiązującego dziś podatku od sprzedaży – że płaci ten, kto na niej zarabia.

[srodtytul]Wystarczy kupić następne [/srodtytul]

Jednakże w praktyce nawet gdyby mąż zgodził się na podział nieekwiwalentny, bez spłat od żony, albo cena uzyskana za lokum w części nabytej w zamian za spłaty przekraczała ich wysokość, nie zapłaci ona podatku od sprzedaży, jeśli pieniądze uzyskane z tej transakcji w części przekraczającej jej udział w majątku dorobkowym przeznaczy w całości na nabycie innego, mniejszego lokum.

Skorzysta bowiem ze zwolnienia przewidzianego w obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. art. 21 ust. 2 pkt 131 ustawy o PIT dla inwestujących we własne cele mieszkaniowe. Nie ma bowiem powodu do uznania, że przeznaczała na nie pieniądze ze sprzedaży akurat tego udziału, który należał do niej od chwili nabycia mieszkania czy domu.

Cele mieszkaniowe, których realizacja za pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw spółdzielczych uwalnia od obowiązku dzielenia się nimi z fiskusem, zostały szczegółowo wskazane w ust. 26 art. 21 i doprecyzowane w ust. 26 – 30 art. 21 ustawy o PIT. Na wydanie pieniędzy będziemy mieć dwa lata, licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.