Rynek mieszkaniowy dobrze się trzyma w czasie epidemii koronawirusa. Ci, którzy zarobili w zeszłym roku na sprzedaży nieruchomości, muszą jednak pamiętać, że zyskiem trzeba się podzielić ze skarbówką.
Jak to zrobić? Do rozliczenia sprzedaży mieszkania/domu służy specjalny formularz PIT-39. Wykazujemy w nim przychód z transakcji. Jest to cena określona w umowie (jeśli nie odpowiada wartości rynkowej fiskusowi wolno ją podwyższyć).
Czytaj też: Skarbówka wydłużyła o rok ulgę mieszkaniową w PIT
Przychód możemy obniżyć o koszty nabycia nieruchomości. To przede wszystkim kwota, którą za nią zapłaciliśmy, ale także inne wydatki związane z zakupem, jak wynagrodzenie notariusza czy podatek od czynności cywilnoprawnych.
Do kosztów zaliczamy też nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. Na przykład wydatki na remont.
Odliczymy wydatki spadkodawcy
Osoby, które odziedziczyły nieruchomość, mogą rozliczyć wydatki na jej nabycie (lub wybudowanie) poniesione przez spadkodawcę. Kosztem spadkobiercy są też długi i ciężary spadkowe, w tym roszczenia o zachowek.
Przykład:
Pan Wiśniewski odziedziczył mieszkanie po matce. W zeszłym roku je sprzedał. Musi wykazać transakcję w zeznaniu rocznym. Ale może odliczyć od przychodu wydatki na zakup mieszkania przez matkę.
Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!
Po zmniejszeniu przychodu o koszty wyjdzie nam dochód. Od niego liczymy podatek, który wynosi 19 proc. Stawka jest stała, niezależnie od wysokości dochodu.
Można uniknąć
Nie musi nic płacić fiskusowi osoba, która sprzedała nieruchomość taniej, niż kupiła. Wychodzi jej wtedy strata.
Podatku nie zapłacą też ci, którzy zarobili na transakcji, ale przeznaczą, w ciągu trzech lat (liczonych od końca roku, w którym doszło do sprzedaży), pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Na przykład zakup nowego lokalu. W poz. 25 zeznania wpisują kwotę dochodu zwolnionego z podatku.
Jak go wyliczyć? W broszurze informacyjnej Ministerstwa Finansów czytamy, że obliczając dochód zwolniony z podatku, można posłużyć się takim wzorem:
dochód wolny od podatku = (dochód x deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia.
Jeśli przychód w całości przeznaczymy na cele mieszkaniowe, dochód jest zwolniony z PIT.
Przykład:
Pan Nowak w zeszłym roku sprzedał za 500 tys. zł mieszkanie. Kupił je za 400 tys. zł. Za pieniądze z transakcji chce nabyć inny lokal.
Przychód – 500 tys. zł
Koszty uzyskania przychodu– 400 tys. zł
Dochód – 100 tys. zł
Wydatki na cele mieszkaniowe – 500 tys. zł
Dochód wolny od podatku:
(100 tys. zł x 500 tys. zł) / 500 tys. zł = 100 tys. zł
Pan Nowak nie zapłaci więc podatku.
Osobie, która przeznaczy na cele mieszkaniowe tylko część pieniędzy, przysługuje częściowe zwolnienie.
Co zrobić, jeśli środków ze sprzedaży nieruchomości nie uda się zainwestować w terminie? Musimy wtedy skorygować zeznanie oraz uiścić zaległość wraz z odsetkami za zwłokę. Nalicza się je od następnego dnia po upływie terminu do złożenia PIT-39 aż do dnia zapłaty podatku.
Wzór zeznania PIT-39 znajdziemy na prowadzonej przez Ministerstwo Finansów stronie www.podatki.gov.pl. Można je wysłać przez system e-Deklaracje. Czas mamy do końca kwietnia. To jest też termin na zapłatę podatku.
Zeznania nie muszą składać ci, którzy sprzedali mieszkanie po pięciu latach od zakupu (liczonych od końca roku, w którym je kupili).
Osoby rozliczające nieruchomość mogą przekazać 1 proc. podatku na organizację pożytku publicznego.
W firmie inaczej
Inaczej rozlicza się osoba, dla której sprzedaż mieszkań jest działalnością gospodarczą. Jest przedsiębiorcą, prowadzi księgę przychodów i rozchodów (albo księgi rachunkowe), a nieruchomości traktuje tak jak towary handlowe. Jeśli jest na stawce liniowej, płaci 19-proc. podatek, jeśli na skali – 17 albo 32 proc. Dochody z firmy wykazuje w PIT-36L albo PIT-36.
Za działalność gospodarczą fiskus może uznać tzw. house flipping, czyli zarabianie na sprzedaży starych mieszkań po remoncie.
