Zbycie lokalu możliwe bez obciążeń

W 2005 r. czytelniczka kupiła działkę budowlaną z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego. Musi jednak zmienić plany mieszkaniowe. Chce sprzedać działkę i pieniądze z tej transakcji oraz ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania przeznaczyć na kupno większego mieszkania. Pyta, czy musi zapłacić podatek od sprzedaży, czy też może w związku z kupnem nowego mieszkania skorzystać ze zwolnienia podatkowego.

Jeśli działka i mieszkanie zostały kupione przed 1 stycznia 2007 r., także do ich sprzedaży odnoszą się przepisy obowiązujące przed tą datą, w tym przewidujące zwolnienia z podatku od sprzedaży. Podatek ten jest zryczałtowany i wynosi 10 proc. od ceny uzyskanej ze sprzedaży pomniejszonej o ewentualne koszty sprzedaży, np. prowizję pośrednika. Podatek ten obowiązuje przy sprzedaży nieruchomości, w tym mieszkań będących tzw. własnością hipoteczną, prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i domu jednorodzinnego. 10-procentową daninę od przychodu ze sprzedaży, a także zamiany, trzeba płacić, jeżeli do sprzedaży doszło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta albo wybudowana.

Jeśli więc czytelniczka nabyła dotychczasowe mieszkanie wcześniej niż przed pięciu laty, podatek od przychodu uzyskanego z jego sprzedaży nie wchodzi w rachubę.

Będzie się on jednak należał od sprzedaży działki budowlanej, ze względu właśnie na datę jej kupna.

Czytelniczka będzie mogła jednak skorzystać ze zwolnienia z tego podatku. Jest to przewidziane w starym art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującym nadal w odniesieniu do przychodu ze sprzedaży nieruchomości i wskazanych praw nabytych przed 1 stycznia 2007 r. (podstawa: art. 5 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie innych ustaw, DzU nr 217, poz. 1588). Wskazany przepis pozwala uwolnić się od podatku od sprzedaży, jeśli pieniądze z tej transakcji wyda się w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe, a do nich przecież należy kupno nowego mieszkania.

Podatnik, który chce skorzystać ze zwolnienia z 10-proc. podatku od sprzedaży nieruchomości ze względu na planowaną inwestycję mieszkaniową, np. w związku z zamiarem kupienia za sprzedane własnościowe mieszkanie spółdzielcze domu jednorodzinnego, powinien złożyć w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży na wskazane wyżej cele. Jeżeli oświadczenia nie składa, musi w tym samym terminie (14 dni od dnia sprzedaży) zapłacić podatek w wysokości 10 proc. od przychodu uzyskanego ze sprzedaży.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości i podobnych praw. Nowe przepisy odnoszą się jednak tylko do nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. Decyduje o tym data aktu notarialnego. Podatek od sprzedaży wynosi 20 proc., ale liczy się nie od przychodu, lecz od dochodu: różnicy między kosztami uzyskania (ceną zapłaconą przy nabyciu) a ceną uzyskaną ze sprzedaży. Także ten podatek wchodzi w rachubę tylko wówczas, gdy do sprzedaży dochodzi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Opisanej ulgi przewidzianej w starym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o PIT już nie ma. Obowiązuje jednak nowa ulga mieszkaniowa przewidziana w nowym art. 21 ust. 1 pkt 124 ustawy o PIT. Od podatku tego uwalnia mianowicie co najmniej dwunastomiesięczny okres zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym mieszkaniu lub domu przypadający na okres przed jego sprzedażą.

Warto zaznaczyć, że to zwolnienie nie dotyczy wartości gruntu związanego z mieszkaniem czy domem. Za grunt podatek trzeba będzie zapłacić, chyba że minęło pięć lat między kupnem a sprzedażą nieruchomości.

Przychody ze sprzedaży nieruchomości i podobnych dóbr nabytych przed 1 stycznia 2007 r., także gdy do ich sprzedaży doszło przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym zostały kupione, są wolne od 10-procentowego podatku w części wydatkowanej w tym czasie na nabycie w kraju:

- innego budynku mieszkalnego lub jego części,

- mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. hipotecznego; należą do nich mieszkania wykupione od gminy lub państwa),