Nieruchomości: nie zawsze od czego jest podatek

Podstawowy problem dotyczący właściwego określenia przedmiotu opodatkowania wynika z kolizji art. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=5EB8C621C6808DFC2C971DD23FC592C1?id=356400]ustawy o podatkach i opłatach lokalnych[/link] (dotyczącego przedmiotu opodatkowania) z art. 3 ustawy (dotyczącego podmiotu opodatkowanego).

Opodatkowany jest bowiem właściciel (posiadacz samoistny, użytkownik wieczysty lub posiadacz zależny) nieruchomości lub obiektów budowlanych. Jednocześnie zaś opodatkowaniu podlegają grunty, budynki i budowle.

Pomiędzy nieruchomościami i obiektami budowlanymi a gruntami, budynkami i budowlami zachodzi dziwna relacja. Ustawodawca zdecydował się na pomieszanie instytucji prawa cywilnego, którymi są nieruchomości oraz grunty, z instytucjami prawa administracyjnego (budowlanego), którymi są obiekty budowlane (wśród nich zaś budynki i budowle).

Spowodowało to, że [b]opodatkowaniu nie podlegają nieruchomości jako całość wraz z budynkami i trwale z nimi połączonymi budowlami, lecz oddzielnie (według odmiennych reguł) poszczególne składniki tej nieruchomości.[/b] Ponadto może się okazać, że niecała nieruchomość podlega opodatkowaniu, a tylko taka jej część, która nie jest obiektem małej architektury (np. fontanna, kapliczka, śmietnik itp.) ani budowlą należącą do osoby prywatnej.

[ramka][b]Przykład[/b]

Pomimo że kort tenisowy (budowla sportowa) leży na prywatnej posesji i jest częścią opodatkowanej nieruchomości gruntowej, to nie jest przedmiotem opodatkowania.

Za to śmietnik noszący cechy budynku (ściany, fundament, dach, trwały związek z gruntem) jest opodatkowany jako część nieruchomości, ale w sposób właściwy dla budynku (według powierzchni użytkowej).[/ramka]

[srodtytul]Właściciel i posiadacz[/srodtytul]

Również relacja właściciela (posiadacza samoistnego, użytkownika wieczystego) do faktycznego posiadacza nieruchomości powoduje komplikacje. Fakt posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę sprawia, że te rzeczy są opodatkowane według najwyższych stawek. Bez znaczenia jest tutaj, kto jest ich właścicielem.

Gdy taki przedsiębiorca wykorzystuje cudzą nieruchomość (grunt, budynek) dla swoich celów, może to czynić na mocy umowy najmu lub dzierżawy, użyczenia lub bez żadnego tytułu. Chociaż faktycznie posiada tę nieruchomość, to nie jest z tego tytułu podatnikiem. Podatnikiem zaś jest właściciel, posiadacz samoistny lub użytkownik wieczysty. Płaci on wtedy podatek według najwyższych stawek niezależnie od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą.

[ramka][b]Przykład[/b]

Osoba prywatna udostępnia przedsiębiorcy swoją nieruchomość, aby mógł on postawić tam antenę lub inną budowlę techniczną.

Choć osoba prywatna sama nie prowadzi działalności gospodarczej, to będzie opodatkowana najwyższymi stawkami związanymi z działalnością gospodarczą.[/ramka]

Powstaje jednak pytanie, czy to niekorzystne dla właściciela rozwiązanie dotyczy całej nieruchomości, czy tylko jej części. Literalnie rzecz biorąc, należałoby stwierdzić, że faktyczne posiadanie przez przedsiębiorcę tylko części nieruchomości przesądzi o tym, iż właściciel (np. osoba prywatna) zapłaci najwyższy podatek od całości. Taka interpretacja prowadzi jednak do absurdalnych rozwiązań i należałoby ją odrzucić.

Moim zdaniem opodatkowaniu według najwyższych stawek będzie podlegać jedynie fragment nieruchomości faktycznie wykorzystywany przez przedsiębiorcę.

[srodtytul]Budynek, budowla czy grunt[/srodtytul]

Największe wątpliwości powstają jednak przy wykładni przedmiotów opodatkowania. Gruntami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. W stosunku do budynku i budowli zaś ustawodawca odwołuje się do definicji obiektu budowlanego oraz urządzenia budowlanego z ustawy – Prawo budowlane.

Dlatego – określając przedmiot opodatkowania – podatnik powinien w pierwszej kolejności ustalić, czy dana rzecz nosi cechy obiektu budowlanego w prawie budowlanym. Dopiero później, czy obiekt budowlany jest budynkiem lub budowlą w rozumieniu ustawy podatkowej.

[srodtytul]Urządzenia i instalacje[/srodtytul]

Największy problem pojawia się wtedy, gdy budowla czy budynek powiązane są z urządzeniem technicznym lub instalacją w taki sposób, że razem tworzą całość techniczno-użytkową. Sądy wielokrotnie opowiadały się za opodatkowaniem całości jako budowli, czyli od wartości wszystkich elementów wchodzących w jej skład (w tym urządzeń technicznych i instalacji).

Zgodnie z tym poglądem opodatkowaniu podlegają elektrownie wiatrowe jako całość, stacje transformatorowe z urządzeniami transformatorowymi, urządzenia posadowione na fundamentach.

Przeciwny pogląd – również obecny w orzecznictwie – głosi, że wyłącznie części budowlane urządzeń technicznych podlegają opodatkowaniu. Z tym drugim podejściem należy się zgodzić. Znajduje to oparcie w definicji obiektu budowlanego.