Opłaty dla wspólnoty nie są przychodem wynajmującego

Należności za media i inne opłaty wnoszone do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej przez najemcę nie są przychodem wynajmującego – potwierdziło Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie naszej redakcji.

Kwestia ta budzi ciągle wątpliwości.

– Po lekturze artykułu w „Rz" z 29 stycznia Ryczałt od najmu rozliczamy do końca stycznia o rozliczeniu przychodów z najmu ryczałtem zwróciłem się do urzędu skarbowego z pytaniem, czy powiększają je wydatki na eksploatację i media, które płaci mi najemca. Urząd skarbowy nie podziela opinii przedstawionej w artykule i twierdzi, że ryczałtem opodatkowana jest cała suma, którą pobieram od najemcy. Czy jest tak faktycznie? – pyta czytelnik.

To nie pierwsza osoba, która sygnalizuje nam, że urzędy mają różne poglądy w kwestii opodatkowania opłat za lokal. Sprawa ta jest ważna dla właścicieli wynajmowanych mieszkań, zwłaszcza tych, którzy rozliczają się ryczałtem. Co do zasady to obecnie najkorzystniejsza forma opodatkowania. Ryczałt wynosi bowiem 8,5 proc. niezależnie od wysokości przychodów (rozliczając się według skali, płacimy 18- lub 32-proc. daninę).

Ministerstwo korzystnie

Ale jeśli uznamy, że przychód powiększają również opłaty wnoszone do spółdzielni lub wspólnoty (a także za telefon, Internet itp.), ryczałtowiec zapłaci większy podatek. Nie może bowiem – tak jak osoba rozliczająca się według skali – odliczyć kosztów utrzymania mieszkania (czyli m.in. właśnie opłat za media).

O zasady rozliczania kosztów ponoszonych przez najemcę zapytaliśmy więc Ministerstwo Finansów. Odpowiedź jest korzystna dla podatników.

Czytamy w niej, że składnikiem przychodu osiąganego przez wynajmującego nie są poczynione przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo, opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo). Tak samo jest z kosztami rozmów telefonicznych przeprowadzonych z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wody, energii elektrycznej oraz gazu, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Obowiązki najemcy

Resort finansów uważa tak już od kilku lat (vide interpretacja z 18 marca 2004 r. nr PB2/MK/RB-033-05-132/04), ale – jak wynika z pytania czytelnika – jego stanowisko słabo przyjmuje się w terenie. Miejmy nadzieję, że w końcu dotrze do całego aparatu skarbowego.

Warto jednak, aby wynajmujący pamiętali o wyraźnym zaznaczeniu w umowie, że do ponoszenia dodatkowych opłat zobowiązany jest najemca. Nie powinno mieć natomiast znaczenia to, czy przelewa je od razu na konto dostawcy mediów czy też wpłaca właścicielowi, który uiszcza je sam.  Gorzej, jeśli w umowie najemca zobowiązał się do płacenia właścicielowi tylko jednej kwoty, w której już mieszczą się wszystkie opłaty. Wtedy fiskus ma podstawy, aby uznać ją w całości za przychód.

Daniel Siedacz - radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych Bieluk i Partnerzy

Przychodem jest faktycznie uzyskane przysporzenie majątkowe. Właściciel mieszkania nie może więc płacić podatku od opłat licznikowych, które zgodnie z umową obciążają najemcę. Nic bowiem na tym nie zarabia. Słusznie też Ministerstwo Finansów uważa, że przychodem wynajmującego nie są wnoszone przez najemcę opłaty stałe, np. abonament telefoniczny. Wprawdzie są to zobowiązania ciążące na wynajmującym (związane co do zasady z prawem własności lokalu bądź umową z dostawcą usług), ale trudno uznać, iż uzyskuje korzyść majątkową z tego powodu, że płaci je najemca. Trudno zresztą byłoby podzielić niektóre opłaty, gdyż część z nich opiera się na prognozach na przyszłe okresy.