Czy jest ulga dla niezameldowanego współwłaściciela

31 stycznia 2008 r. zakupiliśmy wspólnie z obecną żoną mieszkanie.

Małżeństwem staliśmy się dopiero we wrześniu 2009 roku. Mieszkanie

sprzedaliśmy 15 lutego 2010 r. Do tego czasu tylko żona była w nim zameldowana. Czy istnieje jakakolwiek możliwość, żebym był zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości?

- Ł.R.

Ponieważ mieszkanie zostało nabyte w 2008 roku, to do opodatkowania przychodu po jego sprzedaży stosuje się przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (updof) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Obowiązywała wtedy tzw. ulga meldunkowa, którą nadal można stosować na zasadzie praw nabytych. Skorzysta z niej ten, kto był zameldowany w sprzedanym lokalu (domu) przez 12 miesięcy przed sprzedażą. Zgodnie z art. 21 ust. 22 updof ulga meldunkowa ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków, nawet jeśli tylko jedno z nich było zameldowane w sprzedanym lokalu przez 12 miesięcy. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w precedensowym wyroku z 14 października 2010 r. (sygn. II FSK 949/09).

Wyrok NSA diametralnie zmienił sytuację małżonków, którym fiskus odmawia prawa do ulgi. Mają duże szanse na wygranie sporu, jeśli zdecydują się zaskarżyć do sądu administracyjnego niekorzystną decyzję podatkową. A nadal niektóre urzędy skarbowe interpretują przepis art. 21 ust. 22 updof niekorzystnie dla podatników argumentując, iż wyrok sądu administracyjnego wydany w konkretnej sprawie i dla konkretnego stanu faktycznego nie stanowi źródła prawa. Ich zdaniem każde z małżonków jest odrębnym podmiotem podatku, a więc i beneficjentem ewentualnej ulgi i aby skorzystać ze zwolnienia, każde z osobna musi być zameldowane w sprzedanym lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia (tak stwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 7 marca 2011 r., sygn. IPPB2/415-2/11-2/MS1).

Nabyli razem, ale do osobistego majątku

Jednak w przypadku czytelnika stan faktyczny jest bardziej skomplikowany niż w sprawie, której dotyczył wyrok NSA. Różnice są dwie:

Nie wiadomo, jak odniósłby się sąd do takiej specyficznej sytuacji. Z pewnością z samej ustawy o PIT nie wynikają ograniczenia prawa do ulgi tylko do tych małżonków, którzy pozostawali w związku małżeńskim przez całe 12 miesięcy potrzebne do uzyskania ulgi. Trudno jednak przewidzieć jak sąd oceni okoliczność, iż udziały w nieruchomości stanowiły majątek odrębny małżonków.

Ponieważ czasu na dokonanie rocznego rozliczenia pozostało niewiele, czytelnik może złożyć zeznanie PIT, wykazać dochód ze sprzedaży lokalu i zapłacić podatek, a następnie wystąpić o korektę zeznania wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty w PIT. Od reakcji fiskusa zależeć będzie dalsze postępowanie.

Koszty nabycia pomniejszą podatek

Rozliczając przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości w rocznym PIT czytelnik ma prawo obniżyć podatek z tego tytułu zaliczając do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z nabyciem lokalu mieszkalnego oraz koszty poniesione na jego wykończenie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 updof podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W koszty uzyskania przychodów można wrzucić m.in. cenę nabycia nieruchomości oraz udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z wykończeniem mieszkania (np. zakup materiałów budowlanych), zwiększające jego wartość, poczynione w czasie posiadania mieszkania, jak i również opłaty związane z nabyciem nieruchomości m.in. opłaty notarialne.

Przychody pomniejszają także ewentualne wydatki poniesione do dnia sprzedaży nieruchomości związane z uruchomieniem kredytu zaciągniętego na jej zakup (prowizję pobraną przez bank i kwoty naliczonych i zapłaconych odsetek od kredytu, ale tylko tych, które zostały zapłacone na dzień sprzedaży nieruchomości).

Czytelnik, jako współwłaściciel mieszkania, będzie mógł odliczyć poniesione wydatki związane z zakupem i wykończeniem tego lokalu w wysokości proporcjonalnej do nabytych udziałów. Jeśli jest właścicielem ½ mieszkania i udziału w gruncie, to odliczy połowę wydatków.

Warto pamiętać, że żona podatnika będzie mogła skorzystać z ulgi meldunkowej, jeśli w terminie złożenia zeznania za 2010 rok, we właściwym urzędzie skarbowym złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Nie może zastosować ulgi meldunkowej do sprzedanego wraz z mieszkaniem udziału w gruncie. Od wartości tego udziału musi zapłacić podatek.

Czytaj też