Podatek PIT od ekspektatywy prawa do lokalu mieszkalnego w wyroku NSA

Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrywał sprawę podatniczki, która w ciągu czterech lat kilkakrotnie nabywała i sprzedawała domy i mieszkanie (sygnatura akt II FSK 2523/10).

Najpierw wraz z mężem nabyła w 2004 r. dom jednorodzinny, który następnie sprzedała w listopadzie 2006 r. W urzędzie skarbowym złożyła oświadczenie o zamiarze przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe. Jeszcze przed sfinalizowaniem tej transakcji zawarła ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o budowę lokalu i na jej mocy nabyła ekspektatywę własnościowego prawa do lokalu. Pełny wkład budowlany wniosła w maju 2008 r. i wtedy też otrzymała mieszkanie do użytkowania. Mieszkała w nim do grudnia 2008 r. kiedy to sprzedała ekspektatywę, nie doczekawszy się - z przyczyn od siebie niezależnych - przeniesienia prawa własności do zajmowanego lokalu. Za uzyskane pieniądze nabyła dom.

Pieniądze wydane, ale czy cel osiągnięty?

Dopiero po tej ostatniej transakcji nabrała wątpliwości, czy sprzedaż domu nabytego w 2004 r.  korzystać mogła ze zwolnienia podatkowego na podstawie nieistniejącego dziś przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32  ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). W brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. przepis ten pozwalał skorzystać z ulgi podatnikom , którzy w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkują uzyskaną kwotę na inne cele mieszkaniowe m.in. na nabycie w kraju budynku lub lokalu mieszkalnego, budowę domu, nabycie prawa własnościowego do lokalu mieszkalnego w spółdzielni, remont lub modernizację.  Zdaniem podatniczki zakup ekspektatywy również zmierza do realizacji celów mieszkaniowych, a więc uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Minister Finansów nie zgodził się z tym stanowiskiem i przedstawił własne  w  interpretacji podatkowej. Podatniczka zaskarżyła ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, gdyż według niej doszło do niewłaściwej interpretacji przepisu ustawy o PIT.  Jej zdaniem dla skorzystania ze zwolnienia podatkowego istotny jest fakt wydania pieniędzy na  cel mieszkaniowy, a nie fakt nabycia lokalu. Ona tymczasem wydatkowała pieniądze uzyskane ze sprzedaży pierwszego domu w ustawowym terminie dwóch lat od sprzedaży domu.

Co to jest ekspektatywa

Ekspektatywą w prawie cywilnym określa się oczekiwanie prawne - prawo "tymczasowe", przygotowujące i zabezpieczające prawo przyszłe. Inaczej - sytuacja, w której spełniony został przynajmniej jeden wymóg prawny niezbędny do powstania określonego uprawnienia lub nabycia prawa, a jednocześnie pozostaje niespełniony co najmniej jeszcze jeden wymóg.

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

to roszczenie o ustanowienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, z którą spółdzielnia zawarła umowę o budowę lokalu. Roszczenie to powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu  Ekspektatywa jest zbywalna i przechodzi na spadkobierców, ale zbycie i nabycie ekspektatywy lub jej spadkobranie może nastąpić tylko razem z wkładem budowlanym wniesionym przez tego, kto zawarł ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu.

Przychód ze sprzedaży ekspektatywy nie stanowi przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ale stanowi przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT.

WSA stwierdził, że u podstaw zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT leży założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane bezpośrednio lub także pośrednio (kredyty, pożyczki i odsetki od tychże) na realizację nowego - szeroko rozumianego - celu mieszkaniowego. Chodzi zatem o wsparcie budownictwa mieszkaniowego. Wątpliwości związane z możliwością zastosowania zwolnienia w przypadku ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu sąd rozwiał na korzyść podatniczki.

NSA: racja po stronie ministra

Uznał, że skoro ustawodawca posłużył się pojęciem "wydatkowania na nabycie" to zwolnienie przysługuje zawsze wtedy, gdy pomiędzy wydatkowaniem środków a nabyciem nieruchomości lub prawa istnieje taki związek, że wydatkowanie to związane jest z czynnością prawną, która choć sama nabyciem (czyli przeniesieniem własności) nie jest, to jednak do nabycia tego prowadzi. Związek taki – zdaniem WSA - zachodzić będzie również w przypadku nabycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu.