Osoby, które w ciągu 5 lat od zakupu nieruchomości, zdecydują się na jej sprzedaż, muszą pamiętać o konieczności zapłaty podatku, który wynosi 19 proc. od dochodu ze sprzedaży. Zazwyczaj jest to spora kwota, której zapłaty można uniknąć, jeśli podatnik udowodni, że pieniądze z transakcji przeznaczył na własne cele mieszkaniowe.

Kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Z ulgi mieszkaniowej mogą skorzystać wyłącznie osoby, które sprzedały np. mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia i sprzedaż nie nastąpiła w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej. Okres ten jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub nabycie do niej praw. Oznacza to, że w przypadku zakupienia nieruchomości w lutym 2024 r., 5 lat będzie liczone od stycznia 2025 r. i upłynie po 31 grudnia 2029 r. Z kolei w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku, 5 lat jest liczone od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył tę nieruchomość.

Sprzedaż mieszkania, domu lub działki w ciągu tego okresu wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Można jednak go uniknąć lub zmniejszyć jego wysokość, jeśli równowartość lub część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Jest jednak pewien warunek. Te wydatki musimy ponieść w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości.

Czytaj więcej

Rozwój pracy zdalnej sprawił, że ludzie są mniej związani z jednym miejscem zamieszkania, co wpływa
Opinie Prawne
Marek Isański: Ulga mieszkaniowa ulgą podatkową? To nieporozumienie

Jakie wydatki na cele mieszkaniowe kwalifikują się do odliczenia w PIT?

Katalog wydatków, które kwalifikują się do odliczenia, jest naprawdę szeroki. Co ważne, własne cele mieszkaniowe można realizować nie tylko w Polsce, ale również w krajach należących do Unii Europejskiej,  Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej, pod warunkiem że urząd skarbowy może uzyskać informacje podatkowe od państwa, na którego terenie podatnik ponosi wydatki na te cele. Co w takim razie można odliczyć w PIT?

  • Zakup budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w budynku, zakup lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, zakup gruntu, udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie.
  • Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
  • Zakup gruntu pod budowę domu (w tym z rozpoczętą już inwestycją).
  • Budowę, adaptację lub remont własnego domu, lub mieszkania.
  • Modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, lub lokalu niemieszkalnego.
  • Spłatę kredytu z odsetkami zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.

Dla wielu osób szczególnie interesująca jest lista wydatków związanych z adaptacją lub remontem mieszkania. Podpowiedzi w tym zakresie można szukać w interpretacji ogólnej z dnia 13 października 2021 r. w sprawie stosowania ulgi mieszkaniowej. Wynika z niej, że za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się zakup i montaż:

  • sprzętów AGD, takich jak kuchenka, płyta indukcyjna, piekarnik, pralka, lodówka, zmywarka,
  • szafki łazienkowej do zamocowania umywalki,
  • oświetlenia wewnętrznego sufitowego i ściennego,
  • okapu kuchennego,
  • mebli mających związek z obiektem budowlanym lub jego częścią, np. szafy wnękowej,
  • mebli w zabudowie kuchennej.

Poza tym można odliczyć m.in. wydatki poniesione na wykonanie nowych podłóg, sufitów, tynków oraz powłok malarskich, a także wydatki na wymianę instalacji kanalizacyjnej i elektrycznej.

Jak obliczyć wysokość ulgi mieszkaniowej?

Osoby, które chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, powinny wiedzieć, w jaki sposób należy obliczyć jej wysokość. W pierwszej kolejności obliczamy dochód osiągnięty ze sprzedaży, korzystając z poniższego wzoru.

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne

Przychód to cena, po jakiej sprzedaliśmy nieruchomość, zaś do kosztów uzyskania przychodu zaliczają się m.in. koszty notarialne oraz koszty pośrednictwa. Aby obliczyć wysokość dochodu zwolnionego z podatku, stosujemy następujący wzór.

Dochód zwolniony = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód

Jeśli cały przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, dochód będzie w całości zwolniony od podatku. Inaczej wygląda sytuacja, jeśli na te cele przeznaczymy tylko część kwoty. Aby obliczyć podstawę opodatkowania, należy odjąć od dochodu wartość dochodu zwolnionego z podatku. Od tej różnicy płacimy podatek w wysokości 19 proc.

Dochód ze sprzedaży domu lub mieszkania i dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową wykazuje się w PIT–39. Zeznanie należy złożyć do końca kwietnia roku, który następuje po roku sprzedaży nieruchomości. Jeśli okaże się, że podatnik nie poniósł wszystkich zadeklarowanych wydatków na cele mieszkaniowe w ustawowym terminie 3 lat lub przeznaczył środki na inne cele niż mieszkaniowe, musi złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Należy dodać, że podatnik musi posiadać dokumenty potwierdzające poniesione wydatki, czyli wszelkie paragony, faktury i umowy z wykonawcami.