Przychody z najmu - jak je rozliczyć w rocznym zeznaniu PIT

Wynajmujący nieruchomość niejednokrotnie stają przed dylematem wyboru sposobu i metody opodatkowania uzyskiwanych w przyszłości dochodów z najmu. Podjęta decyzja ma wpływ m.in. na sposób rozliczenia tych dochodów w rocznym zeznaniu podatkowym.

20 stycznia upływa nieprzekraczalny termin do złożenia właściwemu urzędowi skarbowemu oświadczenia o wyborze formy opodatkowania, oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów lub dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego z małżonków oraz oświadczenia dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu. Z kolei dla podatników rozpoczynających wynajem swojej nieruchomości w trakcie roku podatkowego, istotny termin to 20 dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu.

We wskazanych terminach podatnicy wynajmujący składniki majątku niezwiązane z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny) mogli wybrać metodę opodatkowania dochodów z najmu: opodatkowanie według skali podatkowej albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Według skali

Przychody z tzw. najmu prywatnego uzyskiwane w 2017 r. przez podatników, którzy w ww. terminach nie złożyli oświadczenia o wyborze opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT. Opodatkowaniu według skali podlega dochód, czyli przychód (a więc czynsz płacony przez najemcę) pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Podatnicy uzyskujący w 2017 r. dochody z wynajmu byli zobligowani do wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty przychód.

Dochód z najmu opodatkowany w 2017 r. na zasadach ogólnych należy rozliczyć w zeznaniu PIT-36 składanym do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia 2018 r.

Skala podatkowa 2017 r.

Przychody z najmu nieruchomości wykazuje się w pozycji 6 formularza PIT-36 „najem lub dzierżawa", gdzie w poszczególnych kolumnach należy wprowadzić następujące dane:

- w kolumnie - „przychód" - sumę przychodów uzyskanych od najemców w roku podatkowym 2017. Za przychód uzyskany uznaje się kwoty rzeczywiście uzyskane od najemców w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 r..

- w kolumnie – „koszty uzyskania przychodów" – sumę kosztów faktycznie poniesionych w roku podatkowym;

- w kolumnie „dochód" – różnicę między przychodami lub kosztami, chyba że koszty są wyższe od przychodów, wtedy różnicę taką należy ująć w kolumnie „strata";

- w kolumnie „należna zaliczka" – sumę wszystkich należnych w ciągu całego roku zaliczek wpłaconych na rachunek urzędu skarbowego.

Podatnik ma obowiązek wykazać należne zaliczki także w części „O.1" zeznania, wpisując je za każdy z miesięcy od stycznia do grudnia 2017 r.

Remonty, odsetki i odpisy w kosztach

Do kosztów uzyskania przychodu, które podatnicy mogą uwzględniać w rozliczeniu, zalicza się wydatki, które:

- nie znajdują się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodu (art. 23 ust. 1 ustawy o PIT),

- pozostają w związku przyczynowo – skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu,

- są poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu oraz

- są właściwie udokumentowane.

Za koszty uzyskania przychodu można zatem uznać m.in. wydatki na media, koszty remontów wynajmowanej nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego na zakup mieszkania będącego przedmiotem wynajmu czy też odpisy amortyzacyjne od wynajmowanej nieruchomości.

Razem z pensją i zapłatą za zlecenie

Dochody z najmu łączą się z innymi dochodami podatnika opodatkowanymi na zasadach ogólnych, do których zalicza się wynagrodzenia ze stosunku pracy, dochody z umów cywilnoprawnych, pozarolniczą działalność gospodarczą i inne źródła. Podstawa opodatkowania PIT jest zatem ustalana łącznie dla dochodów ze wszystkich źródeł.

Można skorzystać z ulg

Składając PIT-36, podatnicy mają możliwość skorzystania z odliczeń od dochodu i podatku przewidzianych w ustawie o PIT. Od dochodu można odliczyć m.in. składki na ubezpieczenia społeczne, ulgę internetową, darowizny, ulgę odsetkową, wpłaty na Indywidualne Konta Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) oraz ulgę rehabilitacyjną.

Ponadto, po spełnieniu wymogów określonych w ustawie o PIT, podatnicy mają prawo do skorzystania z ulgi prorodzinnej oraz do odliczenia od podatku składek na ubezpieczenie zdrowotne w wysokości 7,75 proc. podstawy wymiaru.

W przypadku małżonków wynajmujących nieruchomość stanowiącą majątek wspólny, każdy z małżonków, składając zeznanie PIT-36, bez względu na to, czy indywidualne czy wspólne z małżonkiem, w zeznaniu wykazuje 1 dochodu, kosztów uzyskania przychodu oraz przychodu (poz. 6 – najem, dzierżawa / przychód, koszty, dochód).

Zasady tej nie stosuje się w przypadku małżonków, którzy złożyli pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Według stawki 8,5 proc.

Podatnicy, którzy w ustawowym terminie złożyli naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, przychody z najmu rozliczają w osobnym rocznym zeznaniu podatkowym na formularzu PIT-28.

Podatnicy, którzy wybrali tę metodę, są zobowiązani – miesięcznie lub kwartalnie – bez wezwania wpłacać ryczałt od przychodów z najmu według stawki 8,5 proc. Opodatkowaniu podlega kwota przychodu bez zastosowania kosztów uzyskania przychodu.

Zeznanie PIT–28 za poprzedni rok podatkowy należało złożyć do końca stycznia do urzędu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika.

Przychody z najmu nieruchomości należało wykazać w pozycji 3 formularza PIT-28 („przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów") w kolumnie według stawki 8,5 proc. W poszczególnych kolumnach trzeba było wpisać przychód, tj. kwotę rzeczywiście uzyskaną od najemców, w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 r. Jeżeli umowa najmu wskazuje, że koszty eksploatacyjne mają ponosić najemcy, to kwotę przychodu stanowi czynsz otrzymany od najemców.

Obliczenie ryczałtu następuje w części G, w poz. 99, gdzie wykazywana jest kwota ryczałtu w wysokości 8,5 proc. kwoty przychodu.

Kwotę wpłaconego ryczałtu za miesiące od stycznia do listopada lub za I, II i III kwartał roku podatkowego wykazuje się w części K poz. 118, kwoty wpłaconego ryczałtu za miesiące styczeń – listopad (lub za I, II, III kwartał) – w części L w poz. 121-131, natomiast za grudzień lub IV kwartał – w części L.2 poz. 133.

Rozliczając w zeznaniu PIT-28 ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, podatnik ma prawo zastosować ten sam katalog odliczeń wykazanych w załączniku PIT-O, z wyłączeniem ulgi prorodzinnej.

W przypadku małżonków wynajmujących nieruchomość stanowiącą majątek wspólny, nie jest możliwe złożenie wspólnego zeznania PIT-28. Każdy z małżonków jest zobligowany do złożenia PIT-28, gdzie wykazuje 1 kwoty przychodu oraz wpłaconego ryczałtu.