Nie trzeba płacić podatku od sprzedaży mieszkania, jeśli pieniądze przeznaczymy w ciągu dwóch lat na zakup nowego. Skarbówka twierdzi jednak, że nie wystarczy sam wydatek, trzeba jeszcze w tym terminie podpisać notarialną umowę przenoszącą własność. Nie przekonują jej korzystne dla podatników wyroki sądowe.
– Takie podejście fiskusa uderza we wszystkich, którzy podpisują umowy z deweloperami. Często bowiem inwestycja się opóźnia, a podatnik zdążył wprawdzie przez dwa lata wpłacić wszystkie pieniądze, ale ostateczny akt notarialny podpisał później. Oczywiście wychodzi to na jaw przy kontroli zeznań rocznych i urzędnicy kwestionują wtedy ulgę – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA.
Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak i dokonanie wpłat nie jest równoważne z nabyciem nieruchomości, nie zostały więc spełnione warunki zwolnienia z PIT – przeczytał w interpretacji mężczyzna, który sprzedał mieszkanie i chciał uniknąć zapłaty podatku. Podpisał umowę rezerwacyjną z deweloperem i wpłacił zaliczkę, mając zapewnienie, że inwestycja zostanie zakończona i potwierdzona aktem notarialnym w ciągu dwóch lat. Pod koniec tego terminu wpłacił resztę pieniędzy, z winy dewelopera przeniesienie własności nastąpiło jednak pół roku później. Mimo to mężczyzna był przekonany, że przysługuje mu zwolnienie z PIT, cały przychód ze sprzedaży starego mieszkania przeznaczył bowiem na nowe, i to w ciągu dwóch lat. Argumentował, że przepisy nie uzależniają prawa do ulgi od dokonania definitywnego nabycia nieruchomości. Na obronę swoich racji powołał sądowe wyroki.
Urząd: potrzebny jest rejent
Nic to nie dało. Okazało się, że dla fiskusa najważniejszy jest ostateczny akt notarialny. Jeśli został podpisany po dwóch latach (liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż starego mieszkania), nie można skorzystać z ulgi, nieruchomość nie została bowiem nabyta w ustawowym terminie. Samo przelanie pieniędzy nie wystarczy.
Fiskus dodał też, że wyroki nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa. A ulg i zwolnień, jako wyjątków od zasady powszechności opodatkowania, nie można interpretować rozszerzająco (nr 0115-KDIT2-1.4011.117.2018.1. AS).
– Faktycznie, przepisy mówią o konieczności wydania pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, literalnie na nie patrząc, warunek zwolnienia nie został więc spełniony. W momencie wpłaty inwestor nie był bowiem właścicielem lokalu – tłumaczy Grzegorz Gębka. – Uważam jednak, że w tej sprawie decydować powinna wykładnia celowościowa. Przepisy dające ulgę zostały wprowadzone po to, aby wspierać zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywateli. Ten cel został osiągnięty, inwestor kupił bowiem mieszkanie, tyle że podpisał akt notarialny później, niż gwarantowała umowa.
Sąd: wydatki na własny lokal
Podobne wnioski można wyciągnąć z korzystnego dla podatników wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2018 r. (sygn. II FSK 3510/17). Podkreślono w nim, że kwoty płacone na podstawie umowy deweloperskiej są wydatkami na budowę własnego lokalu mieszkalnego. Wprawdzie w momencie ich poniesienia nie stanowi jeszcze własności podatnika, jednakże wydatki są indywidualnie wyliczone, znane jest jego położenie, powierzchnia, rozkład oraz inne cechy. Wpłaty są więc przekazywane na konkretny lokal dla konkretnej osoby. Można zatem powiedzieć, że są ponoszone na własne mieszkanie.
Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!
Zdaniem NSA odmienna wykładnia przepisów skutkowałaby niezrealizowaniem ich celu. Ponadto różnicowałaby w sposób niczym nieuzasadniony sytuację tych, którzy samodzielnie budują, i osób, które kupują lokale i domy od deweloperów.
Przypomnijmy, że sprzedawca nieruchomości, któremu nie przysługuje zwolnienie, musi wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba że pozbywa się jej po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabył). Wtedy nie musi rozliczać się z fiskusem.
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Gerard Dźwigała, radca prawny i doradca podatkowy w kancelarii Dźwigała, Ratajczak
Skarbówka bardzo dosłownie interpretuje przepisy o zwolnieniu podatkowym dla osób sprzedających nieruchomości. Twierdzi, że skoro ustawa o PIT mówi o wydatkach poniesionych w ciągu dwóch lat na nabycie własnego mieszkania, to w tym terminie trzeba też podpisać akt notarialny. Moim zdaniem stanowisko fiskusa jest zbyt rygorystyczne i nie uwzględnia dzisiejszych realiów, bo inwestycje trwają po kilka lat, a pieniądze wpłaca się już na etapie dziury w ziemi (co ma zresztą często ekonomiczne uzasadnienie, ceny są bowiem wtedy niższe). Uważam, że podpisanie ostatecznego aktu notarialnego po dwóch latach nie powinno wykluczać prawa do ulgi, jeśli wydatki zostały poniesione w terminie. TXT - Krotko - 8.25 - L: Oczywiście jeśli do przeniesienia własności nie dojdzie, inwestor powinien zwrócić podatek razem z odsetkami.
