Stały meldunek uchroni od daniny

W 2007 r. czytelnik zakończył budowę domu jednorodzinnego i rozważa z żoną jego sprzedaż jeszcze w 2008 r. Pieniądze na kupno działki pochodziły z oszczędności, a środki na budowę domu – ze sprzedaży mieszkania w 2005 r. i oszczędności. Czytelnik i jego żona mieszkają w nowo wybudowanym domu, ale na stałe zameldowani są w innej miejscowości i nie planują zmiany meldunku. Pyta, czy będą musieli zapłacić podatek – i ewentualnie jaki – od sprzedaży tej nieruchomości.

Uwolnić się od zapłaty podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) domu lub mieszkania nabytego lub wybudowanego po 1 stycznia 2007 r. można w dwóch wypadkach:

> jeśli właściciel lokum był w nim zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia,

> jeśli do sprzedaży dochodzi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie (to dotyczy także nieruchomości i praw spółdzielczych do mieszkań nabytych przed 1 stycznia 2007 r.).

Jeżeli żaden z tych warunków nie został spełniony, fiskusowi należy się 19-proc. podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

Trzeba dodać, że okres stałego zameldowania to nie wszystko. Konieczne będzie także złożenie w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od sprzedaży oświadczenia, że spełnia się warunki do korzystania z tego zwolnienia, czyli ma się trwające co najmniej 12 miesięcy zameldowanie.

Artykuł 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w którym zwolnienie to zostało zapisane, nie wymaga faktycznego zamieszkiwania w sprzedawanym lokum przez taki okres. Nie ma więc prawnych podstaw do sprawdzania tej okoliczności przez urząd skarbowy. Jednakże, zgodnie z przepisami meldunkowymi, istota zameldowania to potwierdzenie pobytu, zamieszkiwania w danym lokalu czy domu.

Do pełnego zwolnienia, jeśli mieszkanie czy dom mieszkalny należy do wspólnego dorobku małżonków, potrzebny jest meldunek męża i żony.

Jeśli w lokum zamelduje się na stale tylko mąż albo tylko żona, ten drugi małżonek musi oddać fiskusowi 19 proc. przypadającego na niego dochodu, czyli od 1/2 dochodu, jako że udziały małżonków we wspólnej własności są równe.

Takie stanowisko zajęło Ministerstwo Finansów, odpowiadając na pytanie „Rzeczpospolitej” (pismo zastępcy dyrektora Biura Ministra, nr MB8/192/2007). Argumentacja jest taka: w stosunku do dochodów ze sprzedaży objętych teraz 19-procentowym podatkiem liniowym wspólne opodatkowanie małżonków jest wyłączone. Dochody te bowiem nie są objęte zeznaniem rocznym (art. 6 ust. 2 w związku z art. 9 ust. 1a updf). Małżonkowie muszą rozliczać się z nich oddzielnie. A skoro tak, to warunek zameldowania należy rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka. Każda z osób może więc skorzystać ze zwolnienia, jeżeli była zameldowana w sprzedawanym lokum przez 12 miesięcy.

Jeśli zwolnienie nie wchodzi w rachubę i nie upłynęło jeszcze wspomnianych pięć lat, trzeba oddać fiskusowi 19 proc. dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Dochodem tym jest różnica między uzyskaną ceną (pomniejszoną o ewentualne koszty sprzedaży poniesione przez sprzedającego) a ceną zapłaconą za sprzedawane mieszkanie czy dom albo poniesionymi kosztami jego wybudowania. Słowem, płacić podatek mają tylko ci, którzy na sprzedaży zarobili.

Wydatki na nabycie lub wytworzenie domu czy mieszkania muszą być udokumentowane. Cenę i koszty wybudowania powiększają ewentualne nakłady poniesione na mieszkanie albo dom w trakcie ich posiadania. Chodzi jednak tylko o nakłady, które powiększyły ich wartość. Nie liczą się więc wydatki na remonty i konserwacje zmierzające do utrzymania mieszkania czy domu we właściwym stanie, w tym wydatki na wymianę zużytych urządzeń czy wyposażenia lokum.

Jeśli mieszkanie zostało kupione na rynku wtórnym lub od dewelopera, ustalenie kosztów uzyskania do celów 19-procentowego podatku od sprzedaży (odpłatnego zbycia) nie będzie trudne. W pierwszym wypadku podstawą będą akty notarialne, w drugim – faktury VAT wystawione przez dewelopera. Co ważne, nakłady powiększające jego wartość urząd skarbowy uwzględni tylko wówczas, gdy zostaną udokumentowane fakturami VAT (art. 22 ust. 6e updf). Takimi nakładami są też wydatki na wykończenie mieszkania czy domu kupionego w tzw. stanie deweloperskim.

Kłopot mogą mieć osoby, które budowały sprzedawany właśnie dom, garaż itp. we własnym zakresie. Co prawda przepisy nie wymagają dokumentowania kosztów budowy (wytworzenia) fakturami VAT, ale oczywiście taki sposób ich wykazania będzie najczęstszy i dla urzędu skarbowego w pełni satysfakcjonujący.

Chodzi o to, że jeśli budowa trwała długo, właściciel może nie mieć wszystkich faktur czy rachunków. Oznacza to, że dochód ze sprzedaży będzie większy i podatek odpowiednio wyższy. Nie będą bowiem podczas jego ustalania brane pod uwagę inne dowody oprócz dokumentów, np. zeznania świadków. Nie wchodzi też w rachubę ustalenie wysokości kosztów uzyskania na podstawie opinii biegłego.

Do celów ustalania dochodu ze sprzedaży mieszkań i domów (w tym spółdzielczych) oraz innych nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. koszty ich nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane. Zaczyna się od roku następującego po roku nabycia lub wytworzenia, a trwa do roku poprzedzającego rok, w którym doszło do sprzedaży (odpłatnego zbycia). Podwyższa się je w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w ciągu pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego.

Wskaźnik za 2007 r. (ogłoszony w Monitorze Polskim nr 76, poz. 816) wynosi 2,1 proc.

Podatki PIT Nieruchomości

Pozostało 91% artykułu