Cena z umowy przedwstępnej może się liczyć jako podstawa określenia podatku

Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie podatnika, który sprzedał za 160 tys. zł  nieruchomość wartą ponad 400 tys. zł (sygn. akt II FSK 2189/10).

Podatnik w październiku  2002 r. zawarł z kupującym umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, w której zobowiązał się sprzedać ją za 160 tys. zł. Do sfinalizowania transakcji doszło prawie 4 lata później, ale cena sprzedaży nie zmieniła się – w akcie notarialnym umowy sprzedaży widniała kwota 160 tys. zł.

Ponieważ transakcja została dokonana przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył nieruchomość, Naczelnik Urzędu Skarbowego wszczął postępowanie w sprawie określenia wysokości podatku dochodowego od osób fizycznych za 2006 r. mimo, iż podatnik oświadczył, że przychód ze sprzedaży chce przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Podejrzanie tania nieruchomość

Urząd skarbowy ustalił bowiem, że dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych wartość tej konkretnej nieruchomości na dzień sprzedaży, tj. 27 czerwca 2006 r., ustalona została na kwotę znacznie wyższą niż cena z aktu notarialnego, bo na  465 tys. 800 zł.  Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f.). US wezwał sprzedającego do ponownego określenia wartości  nieruchomości lub wskazania przyczyn uzasadniających tak dużą rozbieżność. Podatnik odpowiedział, że po prostu zobowiązał się w umowie przedwstępnej sprzedać nieruchomość za 160 tys. zł i musiał słowa dotrzymać.

Analogiczny argument podał fiskusowi nabywca nieruchomości, który zapłacił PCC od kwoty 465 tys. 800 zł, a także zaciągnął w banku pożyczkę obciążającą hipotekę nabytej nieruchomości do kwoty 450 tys. zł. Ponadto obaj kontrahenci byli zdania, że wartość określona w cenie sprzedaży mieściła się w cenach rynkowych podobnych nieruchomości.

Fiskus nie uznał takiego tłumaczenia i określił zbywcy wysokość podatku PIT za rok 2006 od kwoty ponad 400 tys. zł.  Podatnik zaś odwołał się do Izby Skarbowej, ale wskórał tylko tyle, że obniżono mu podatek o 500 zł.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, który rozpatrywał skargę podatnika, nie dopatrzył się żadnych uchybień w działaniach organów podatkowych i zaakceptował ich pogląd, że przyczyną obniżenia ceny sprzedaży nie może być przyrzeczenie z umowy przedwstępnej.

WSA podkreślił, że skarżący nawet nie podjął próby uchylenia się od skutków umowy przedwstępnej, np. powołując się na klauzulę rebus sic stantibus. Pozwala ona stronie umowy na sądową zmianę pierwotnego zobowiązania wynikającego z tej umowy, w przypadku gdy nastąpiła nadzwyczajna, nieprzewidziana zmiana stosunków społecznych, a wypełnienie zobowiązania naraziłoby stronę na rażącą stratę.

Trzeba znać wartość na dzień składania obietnic

NSA rozpatrywał skargę kasacyjną podatnika. Przypomniał, że cena sprzedaży jest istotnym postanowieniem w umowie przedwstępnej sprzedaży, a celem tej umowy  jest  stworzenie stanu pewności, że określona przez strony umowa zostanie zawarta.

Za niezrozumiałe uznał NSA rozważania sądu pierwszej instancji wskazujące na irracjonalność zawartej umowy przedwstępnej oraz sugestie, co do jej pozornego charakteru.

- Umowa przedwstępna została zawarta w 2002 r. natomiast umowa przyrzeczona dopiero w 2006 r. Zmiana cen na rynku nieruchomości, jaka mogła nastąpić w okresie tych 4 lat, była niemożliwa do określenia przez podatnika, nawet gdyby był dobrze zorientowany w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Wpływ na cenę nieruchomości ma tak wiele czynników, że jej ustalenie w czasie jest bardzo trudne. Jak wskazuje doświadczenie ostatnich lat, ceny nieruchomości mogą w trakcie kilku lat znacząco wzrosnąć, ale również zdecydowanie się obniżyć – argumentował NSA.

W ocenie tego sądu określenie ceny w umowie przedwstępnej, za którą sprzedający zobowiązuje się zbyć nieruchomość, może stanowić uzasadnioną przyczyną określenia ceny sprzedaży w umowie przyrzeczonej w wysokości niższej niż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, w rozumieniu art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f.

NSA podkreślił jednak, że wskazanie niższej ceny będzie uzasadnione jedynie w sytuacji, gdy cena podana w umowie przedwstępnej była zgodna z wartością rynkową nieruchomości na dzień zawarcia umowy przedwstępnej.

Jak zgodnie z prawem liczyć przychód od sprzedaży nieruchomości

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.