Wartość domu musi być pomniejszona o zadłużenie

Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 26 czerwca 2008 r. w odniesieniu do obciążenia związanego ze spółdzielczym własnościowym prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (sygn. III CZP 58/08)

.

W sprawie chodziło o dość nietypowy przypadek powstania współwłasności. Dotyczył on prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Jego przydział małżonkowie Ryszard i Joanna F. uzyskali od spółdzielni w 1993 r. Dom ma 220 mkw. powierzchni użytkowej i jest położony na działce o pow. 290 mkw.

Ryszard F. stracił swój udział w prawie do tego domu na rzecz swego wierzyciela Jerzego W. na podstawie postanowienia sądu z października 2007 r. Sąd wydał je w wyniku egzekucji komorniczej. Wierzyciel stał się w ten sposób współwłaścicielem połowy spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego. Drugim pozostała żona dłużnika, Joanna F.

Na wniosek Jerzego W. sąd zniósł współwłasność tego prawa w ten sposób, że przyznał dom wyłącznie jemu ze spłatą dla Joanny F. Sąd wziął przy tym pod uwagę to, że w przeciwieństwie do Joanny F. jako właściciel dobrze prosperującego zakładu produkcji obuwia Jerzy W. miał środki na jednorazową spłatę. Sąd przyjął, że wartość rynkowa prawa do domu wynosi 231 tys. zł.

Powstał jednak problem rozliczenia związanego z nim zadłużenia.

Na budowę domu spółdzielnia zaciągnęła kredyt bankowy. Jego spłata została zabezpieczona hipoteką obciążającą prawo użytkowania wieczystego gruntu należącego do spółdzielni. Zadłużenie na 30 czerwca 2007 r. wynosiło łącznie (ze skapitalizowanymi odsetkami) niewiele ponad 90 tys. zł, z tym że w razie jego jednorazowej spłaty członkowie spółdzielni mogli skorzystać z umorzenia 70 proc. kwoty podstawowej zobowiązania.

Sąd I instancji uznał jednak, że nie należy obniżać wartości prawa o wartość wskazanego zadłużenia, i przyznał Joannie F. spłatę w wysokości 115,5 tys. zł. Zdaniem sądu przemawiało za tym przede wszystkim to, że spłata zobowiązania kredytowego została rozłożona na bardzo długi okres, raty są niewygórowane oraz płatne w ustalonej z góry wysokości niezależnej od procesów inflacyjnych i wartości pieniądza.

Odliczenie wartości tego zobowiązania od wartości praw do domu, tak jakby konieczna była natychmiastowa jego spłata, byłoby według sądu krzywdzące dla Joanny F., która mieszka w tym domu z małoletnimi dziećmi.

Sąd argumentował m.in., że przecież Jerzy W. może potem – ze względu na sytuację na rynku nieruchomości i atrakcyjność domu – zbyć prawo do niego również za cenę nieobniżoną o zadłużenie.

W apelacji Jerzy W. kwestionował słuszność tych wywodów i domagał się ustalenia spłaty w wysokości wynikającej z wartości prawa do domu, pomniejszonej o pełną kwotę zadłużenia. Po potrąceniu spłaty o odszkodowania za bezumowne korzystanie Joanna F. dostałaby zaledwie 68 tys. zł.

Sąd II instancji stwierdził, że w sprawie występuje zagadnienie prawne, które rozstrzygnąć powinien Sąd Najwyższy. Sąd ten przypomniał orzeczenia, w których na tle spraw o podział majątku wspólnego uznał, że przy ustalaniu wysokości spłat dla drugiego małżonka odlicza się wartość zadłużenia zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości. Jednakże w tym wypadku hipoteka obciąża prawo wieczystego użytkowania gruntu związane z domem, lecz przysługujące spółdzielni.

Kolejnym istotnym powodem wątpliwości była możliwość skorzystania w razie jednorazowej spłaty z umorzenia 70-proc. zadłużenia.

Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w odpowiedzi na pytanie prawne sądu II instancji stwierdził, że w sprawie o zniesienie wspólności prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni wartość tego prawa ustala się z uwzględnieniem związanego z nim długu z tytułu niespłaconego kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię w części przypadającej na ten dom. Z uchwały nie wynika jednak, na czym ma polegać owo „uwzględnienie”. Można się spodziewać, że stosowne wyjaśnienia znajdą się w jej uzasadnieniu.

Konieczność zniesienia współwłasności wchodzi w praktyce w rachubę najczęściej w związku z działem spadku, a także z ustaniem wspólności majątkowej małżeńskiej wskutek rozwodu, zniesienia jej intercyzą albo orzeczeniem sądu.

Współspadkobiercy są współwłaścicielami w częściach ułamkowych wynikających z reguł dziedziczenia albo testamentu poszczególnych przedmiotów majątkowych. Regułą jest, że małżonkowie po ustaniu wspólności stają się współwłaścicielami 1/2 każdego z przedmiotów należących do majątku dorobkowego.

Zniesienie współwłasności przez przyznanie mieszkania, domu, działki itp. jednemu współwłaścicielowi może wchodzić w rachubę także w innych sytuacjach, np. gdy rodzice i dziecko kupili na współwłasność jeden dom, a potem chcą to zmienić.