Kiedy notariusz odpowiada za błędy

Z wyroku Sądu Najwyższego (sygn. II CSK 544/09) wynika, że taką szkodą może być zmniejszenie wartości nieruchomości wynikające z obciążenia jej po sprzedaży hipoteką zabezpieczającą dług poprzedniego właściciela. Dzieje się tak, gdy notariusz nie przesłał do sądu wniosku o wpis do księgi wieczystej aktualnego właściciela, choć miał taki obowiązek.

Nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki z o.o. A. podjęło w 2001 r. uchwałę o podwyższeniu jej kapitału poprzez ustanowienie nowych udziałów. Wszystkie udziały objęła spółka z o.o. T. i pokryła je w całości wkładem niepieniężnym (aportem) obejmującym: prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (wycenione na 250 tys. zł), naniesień, czyli fundamentów budynku użytkowego (wycenionych na 280 tys. zł), kompletną dokumentację techniczną tego budynku (wycenioną na 70 tys. zł) i pozwolenie na budowę. W rezultacie spółka T. uzyskała dodatkowo ponad 90 proc. udziałów w spółce A.

Notariusz Marianna K. sporządziła 21 listopada 2001 r. umowę przenoszącą na spółkę A. prawo użytkowania wieczystego oraz własność naniesień i dokumentacji.

Odpis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis nabywcy, tj. spółki A., w księdze wieczystej wysłała do sądu dopiero 2 maja 2003 r., choć notariusz powinien to zrobić w ciągu trzech dni od sporządzenia aktu notarialnego (art. 92 § 4 prawa o notariacie). Wcześniej wniosek o ten wpis złożyła spółka A., ale mimo wezwania nie uzupełniła jego braków i sąd odmówił wpisu.

W lutym 2002 r. sąd wieczystoksięgowy wpisał do księgi wieczystej tej nieruchomości hipoteki przymusowe na łączną kwotę ponad 3 mln zł na rzecz urzędu skarbowego tytułem zabezpieczenia spłaty zaległości podatkowych figurującego nadal w księdze wieczystej zbywcy – spółki z o.o. T., będącej zresztą wciąż prawie wyłącznym udziałowcem spółki A. We wrześniu 2003 r. odbyła się licytacja. Cena wywoławcza wynosiła 641 tys. zł. Nieruchomość została sprzedana za 870 tys. zł.

Spółka A. wystąpiła 8 września 2005 r. przeciwko Mariannie K. o odszkodowanie za skutek niewykonania obowiązku: nie przesłała mianowicie do sądu aktu notarialnego z wnioskiem o wpis. Domagała się 1 mln 800 tys. zł z odsetkami.

Sąd I instancji oddalił to żądanie. Wskutek kolejnych apelacji sprawa była rozpatrywana po trzy razy w I i w II instancji. Trzecim wyrokiem sąd II instancji zaakceptował kolejny wyrok sądu I instancji oddalający żądanie spółki A.

Sądy uznały, że notariusz, nie przesyłając w terminie wypisu aktu notarialnego do sądu wieczystoksięgowego, naruszyła w sposób zawiniony swe obowiązki i dopuściła się czynu niedozwolonego. Jednakże – w ich ocenie – nie było podstaw do zasądzenia od niej odszkodowania. Spółka A. bowiem nie wykazała, że wskutek tego poniosła szkodę rozumianą jako uszczerbek w jej majątku, a zwłaszcza nie udowodniła jej wysokości. Nie jest wystarczającym na to dowodem, że wskutek zaniedbania notariusz Marianny K. powstały hipoteki przymusowe obciążające nieruchomość. Oba sądy przyjęły, że takie obciążenie nie jest szkodą w rozumieniu art. 415 kodeksu cywilnego.

Sąd Najwyższy, uznając, że kwestionowany wyrok ostatecznie odpowiada prawu, oddalił skargę kasacyjną spółki A. Nie zgodził się z zasadniczą jego tezą.

– Kategoryczne stwierdzenie, że obciążenie hipoteką nie powoduje szkody, jest nietrafne – zaznaczył sędzia Kazimierz Zawada. – Takie obciążenie jest szkodą. Wpis hipoteki obniża wartość nieruchomości. Trzeba jednakże wykazać wysokość tej szkody.

Sędzia zwrócił także uwagę na liczne niejasności w tej kwestii. Spółka T., której dług był zabezpieczony hipoteką, jest przecież prawie wyłącznym udziałowcem spółki A.

Jednakże zasadnicze znaczenie miała tu słuszność podniesionego przez pozwaną notariusz zarzutu przedawnienia.

– Powodowa spółka – mówił sędzia – łączy szkodę z wpisem hipotek przymusowych w lutym 2002 r. w związku z zaniedbaniem notariusza. W tej dacie wiedziała więc o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia. Pozew do sądu wniosła natomiast dopiero 8 września 2005 r., a więc po upływie przewidzianego w art. 442 § 1

kodeksu cywilnego

w obowiązującym wówczas brzmieniu trzyletniego terminu przedawnienia. Taką samą treść ma obowiązujący dzisiaj art. 442

1

§ 1 k.c.

Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawnia się w myśl art. 442

1