Opłata za użytkowanie wieczyste a wykorzystania gruntu

Choć grunt figuruje w ewidencji gruntów i budynków jako rolny, od użytkownika wieczystego należy się opłata roczna wedle stawki 3 proc., bo nie jest wykorzystywany rolniczo. [b]Tak uznał Sąd Najwyższy (sygnatura akt I CSK 98/10)[/b].

[srodtytul]16 ha w Wilanowie[/srodtytul]

W sprawie tej przedmiotem sporu była wysokość opłaty rocznej za 2004 r. od 16 ha gruntu niezabudowanego w stołecznym Wilanowie. Prawo użytkowania wieczystego tego gruntu nabyła w 1999 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa spółka z o.o. GBS Objekt 16. Spółka ta chciała jako inwestor zabudować na części działki centrum handlowe. W 2001 r. uzyskała pozwolenie na jego budowę, ale zamierzeń tych nie wprowadziła w życie. Na gruntach wyrosły samosiejki. W 2006 r. sprzedała prawo użytkowania wieczystego innemu inwestorowi, który wybudował tam osiedle mieszkaniowe („Miasteczko Wilanów”).

Za okres od nabycia do końca 2003 r. spółka wnosiła zgodnie z ówczesnymi przepisami opłatę roczną za użytkowanie wieczyste wedle stawki 1 proc.

Od 6 lutego 2003 r. przepisy się zmieniły. Wszedł w życie art. 17b ust. 1 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2007/DU2007Nr231poz1700.asp]ustawy z 1991 r.[/link] różnicujący stawki tej opłaty w zależności od celu, na który wykorzystywany jest grunt. W grudniu 2003 r. Agencja wypowiedziała wysokość opłaty rocznej w związku ze wzrostem wartości gruntu , zastosowała też stawkę 3 proc. przewidzianą w art. 17b ust. 1 pkt 3 dla gruntów „wykorzystywanych na inne cele”. Różnica była zasadnicza. W 2004 r. wartość gruntu będąca podstawą ustalenia opłaty rocznej przekraczała 117 mln zł.

Spółka we wniosku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego domagała się ustalenia, że aktualizacja jest nieuzasadniona oraz że stawka za użytkowanie wieczyste wynosi 1 proc. SKO oddaliło to żądanie. Spółka zakwestionowała rozstrzygnięcie i wniosła sprzeciw do sądu cywilnego.

[srodtytul]Zgodnie z wykładnią literalną i faktami [/srodtytul]

Sąd I instancji – tak jak argumentowała spółka – uznał, że o stawce decyduje zakwalifikowanie gruntu w ewidencji gruntów i budynków, a grunt objęty sporem figurował w niej jako rolny (choć został „odrolniony” w 2003 r.) Słowem, spółka ma wnosić opłatę roczną wedle stawki 1 proc.

Sąd II instancji zmienił ten wyrok. Przyjął, że obowiązuje stawka 3 proc. Decyduje bowiem, zgodnie z art. 17b ust. 1 ustawy z 1991 r., sposób faktycznego wykorzystywania gruntów. Stawka 1 proc. może być stosowana do gruntów, na których faktycznie jest prowadzona działalność rolnicza.

Sprawa trafiła na wokandę SN wskutek skargi kasacyjnej spółki. Ten zaakceptował rozstrzygnięcie II instancji. Także w jego ocenie decydujące znaczenie ma wykładnia literalna art. 17 b ust. 1 ustawy. Sformułowanie „wykorzystywanych na cele” należy odnieść do ustaleń faktycznych – tłumaczył sędzia Marek Sychowicz. Te ustalenia są jednoznaczne: nieruchomość, choć w ewidencji gruntów i budynków zakwalifikowana jako rolna, nie była wykorzystywana na cele rolne.

Sędzia zaznaczył, że dla wykładni art. 17b ust. 1, będącego w stosunku do [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2016poz%20%2093.asp]kodeksu cywilnego[/link] przepisem szczególnym, bez znaczenia jest definicja nieruchomości rolnych zapisana w art. 461 k.c. To samo dotyczy definicji zawartej w art. 92 ustawy z 1997 r. [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2010/DU2010Nr102poz%20651.asp]o gospodarce gruntami[/link], sformułowanej do celów podziału nieruchomości. Ustawa z 1991 r. odsyła w sprawach nieuregulowanych do k.c., z zastrzeżeniem jednak „o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej”. Dlatego postanowienia k.c., na które powoływała się strona powodowa, nie mogą rzutować na wykładnię art. 17b ust. 1 – stwierdził sędzia. Stawka opłaty rocznej jako związana z wykorzystaniem nieruchomości została przez sąd II instancji ustalona prawidłowo.