Planując inwestycje, sprawdź przeznaczenie gruntu

Z pozoru pozyskanie terenu inwestycyjnego jest proste. Wystarczy po prostu nabyć odpowiedni dla danego przedsięwzięcia teren i zacząć budować. Okazuje się jednak, że nie wszystkie grunty można ot tak wykorzystać jako budowlane.

Niektóre z nich podlegają bowiem szczególnej ochronie. Jakie to tereny?

Przede wszystkim są to grunty rolne i leśne.

Jak bowiem wynika z art. 6 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=27A4DB483279BB0F88B43242DF6163FC?id=173740]ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 121, poz. 1266 ze zm.)[/link] na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Natomiast zgodnie z ustępem 2 omawianego artykułu przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty.

Jeżeli natomiast inwestycja nie może być realizowana na innych terenach niż rolne i leśne, to takie ich przeznaczenie powinno zostać zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zmiana przeznaczenia wymaga uzyskania zgody właściwych organów administracji publicznej.

[srodtytul]Według kodeksu cywilnego[/srodtytul]

Aby odpowiedzieć na pytanie, jakie grunty można nazwać nieruchomościami rolnymi, należy odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 461 tej ustawy nieruchomościami (gruntami) rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Aby uznać daną nieruchomość za rolniczą, wystarczy stwierdzić, że jest ona na takie cele wykorzystywana albo może być wykorzystana potencjalnie, tzn. że istnieje możliwość uzyskiwania z danego gruntu (odznaczającego się określonymi właściwościami fizycznoagronomicznymi) płodów rolnych w przyszłości.

Jak bowiem podkreślił[b] Sąd Najwyższy w wyroku z 2 czerwca 2000 r.[/b], zwykle nieruchomości rolne tworzą gospodarstwo rolne, tj. jednostkę gospodarczą zorganizowaną na nieruchomości rolnej o takim obszarze, który umożliwia prowadzenie działalności wytwórczej przeznaczonej na zbyt.

Niemniej jednak możemy mieć do czynienia z nieruchomościami rolnymi, które nie stanowią gospodarstwa rolnego, choć posiadają zdolność produkcyjną (II CKN 1076/98).

Z powyższego wynika również, że za grunty rolne nie można uznać takich, które zostały sklasyfikowane jako nieużytki [b](tak SN w uchwale z 14 grudnia 1984 r., sygn. akt III CZP 78/84).[/b]

Wydawać by się mogło, że nieruchomości rolne to tylko nieruchomości niezabudowane służące produkcji rolnej. Jednak nie zawsze jest to poprawne rozumowanie.

Zgodnie bowiem z [b]uchwałą Sądu Najwyższego z 30 maja 1996 r.[/b] przymiot nieruchomości rolnej posiadają także wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków (III CZP 47/96).

[srodtytul]Przepisy szczególne[/srodtytul]

Określenia nieruchomości rolnej zawarte są również w pozakodeksowych źródłach prawa.

Można je również wyprowadzić z brzmienia ustaw szczególnych. Jako przykład takich regulacji wymienić należy chociażby wspomnianą już na wstępie ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych (art. 2 ust. 1 zawiera enumeratywne wymienienie gruntów, które w rozumieniu przepisów tej ustawy traktuje się jako rolne).

Można również wskazać takie regulacje, które co prawda, definiując nieruchomości rolne, odwołują się do przepisu art. 461 kodeksu cywilnego, ale wprowadzają własne ograniczenia tego pojęcia. Oto kilka przykładów.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=76320FAABCB47D4AF384B95082EE9F69?id=248488]ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. DzU z 2007 r. nr 231, poz. 1700 ze zm.)[/link] nieruchomości rolne to w rozumieniu kodeksu cywilnego nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej, z wyłączeniem gruntów znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych i parków narodowych.

Natomiast jak wynika z treści art. 2 pkt 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=5EB665D0258F752ED1D75FCF3A308A98?id=169157]ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU nr 64, poz. 592 ze zm.)[/link] nieruchomość rolna to nieruchomość rolna w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Z kolei jak wynika z treści art. 1 ust. 1 zdanie 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=7A48F3B97A660976229A1557A9ACB99E?id=179106]ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (DzU nr 175, poz. 1459 ze zm.)[/link] nieruchomością taką jest nieruchomość rolna w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości prze-znaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.

O tym, jaką definicję (kodeksową czy szczególną) należy zastosować do oceny, czy dana nieruchomość ma charakter rolny czy też nie, decyduje zawsze indywidualny kontekst sprawy. To on wskaże, czy należy się posiłkować regułami ogólnymi, czy też sięgać po te ujęte w aktach szczególnych.

[ramka][b]Nieobowiązujące normy obszarowe[/b]

Aż do roku 1990 decydujące znaczenie do zaliczenia danej nieruchomości do rolniczej miało nie tylko jej przeznaczenie, ale i obszar.

I tak do roku 1983 za grunty rolne nie były uważane nieruchomości należące do tej samej osoby, których powierzchnia była mniejsza niż 0,2 ha.

Od 1983 r. norma ta wzrosła do 0,5 ha. W 1989 r. za nieruchomości rolne uznawano jedynie grunty należące do tej samej osoby, pod warunkiem że ich powierzchnia przekraczała 1 hektar.