Sprzedaż hipotecznego trudno podważyć

Potwierdził to niedawno Sąd Najwyższy w wyroku ([b]sygn. IV CSK 81/09[/b]). Stanowisko to ma oczywiście szersze znaczenie, choć sprawa, która doprowadziła do jego sformułowania, jest nietypowa.

[srodtytul]W zamian za zrzeczenie[/srodtytul]

Chodzi o kamienicę przy ul. Świętojańskiej w Gdyni. Maria W. uzyskała w niej udział wynoszący 1/2 spadku po ojcu w 1953 r. W 1961 r., mieszkając wówczas w USA i legitymując się obywatelstwem amerykańskim, postanowiła skorzystać z możliwości, jaką dawał zawarty między PRL i USA układ z 1960 r. dotyczący roszczeń obywateli USA. Na jego podstawie PRL przekazała pewne kwoty na odszkodowania za majątek obywateli USA znajdujący się Polsce w zamian za zrzeczenie się własności na rzecz państwa. Takie odszkodowanie za swój udział Maria W. otrzymała w 1966 r. Decyzję stwierdzającą jego przejście na Skarb Państwa minister finansów wydał jednak dopiero 25 lipca 2000 r.

W 1972 r. Maria W. stała się ponownie współwłaścicielką 1/2 kamienicy wskutek dziedziczenia po drugiej współwłaścicielce, Wiktorii W. Maria W. zmarła w 1989 r. i udział ten przypadł w spadku po połowie: Ewie L. i Marii M.

Spadkobierczynie, uznając, że kamienica należy tylko do nich, ustanowiły 3 sierpnia 2000 r. odrębną własność znajdujących się w nich lokali: pięciu użytkowych i dziesięciu mieszkalnych oraz podzieliły je między siebie. Trzy lokale użytkowe Maria M. sprzedała w styczniu 2001 r. synowi Rolandowi W., a jeden od Ewy L kupiła jej córka Małgorzata L.-B.

[srodtytul]Skarb Państwa przegrał[/srodtytul]

Po zakończeniu sporów dotyczących decyzji ministra finansów, której spadkobierczyniom nie udało się podważyć, Skarb Państwa – prezydent Gdyni wystąpił na podstawie art. 10 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece [/link]przeciwko nabywcom lokali o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Domagał się wpisania go w księgach wieczystych lokali jako współwłaściciela w 1/2.

Przegrał w sądach obu instancji. Sądy przyjęły wprawdzie, że umowy między spadkobierczyniami Marii W. o ustanowieniu odrębnej własności lokali były z oczywistych względów nieważne jako ignorujące udział Skarbu Państwa nabyty w 1966 r. (decyzja ministra finansów z 2000 r. tylko potwierdzała ten fakt), jednakże żądania Skarbu Państwa nie można było uwzględnić już z tej przyczyny, że [b]powinien on przede wszystkim wystąpić o uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym treści pierwotnej księgi wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości.[/b]

Sprawa dotycząca lokali kupionych przez Rolanda M. zakończyła się wyrokiem wydanym przez SN 7 lipca 2008 r.([b]sygn. IV CSK 264/08[/b]) na posiedzeniu niejawnym, a sprawa dotycząca lokalu kupowanego przez Małgorzatę L.-B. – wyrokiem z 12 sierpnia 2009 r. W obu SN oddalił skargi kasacyjne Skarbu Państwa. Ostały się więc korzystne dla nabywców wyroki I i II instancji, choć SN nie zgodził się z nimi w dwu istotnych kwestiach.

[srodtytul]Rękojmia wiary publicznej[/srodtytul]

Po pierwsze uznał, inaczej niż sądy, że na podstawie wspomnianego art. 10 ustawy można żądać zmiany wpisu w księdze obejmującej lokal jako odrębną nieruchomość, a dopiero potem – w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej, bo prawo wpisane w drugiej jest pochodne, podczas gdy w pierwszej – główne. Po drugie stwierdził, iż usunięcie niezgodności między zapisem w księdze i rzeczywistym stanem prawnym może polegać na wykreśleniu wpisów prawa i zamknięciu księgi wieczystej, jeśli okaże się, że prawo takie nie powstało.

O werdykcie SN w obu sprawach zadecydował wzgląd na zapisaną w art. 5 ustawy o księgach wieczystych, chroniącą nabywców, rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to przepis szczególny – podkreśla SN w wyroku z 2008 r. Działa niezależnie od tego, z jakich przyczyn prawo ujawnione w księdze nie powstało. Tworzy taką sytuację, jak gdyby prawo to istniało. Choć więc umowa między spadkobierczyniami Marii W. była nieważna, nie można tego odnieść do kolejnej umowy, tj. sprzedaży odrębnej własności lokalu – zaznaczył sędzia Marek Sychowicz, uzasadniając wyrok z 12 sierpnia 2009 r. Art. 5 k.w. nie chroni nabywcy będącego w złej wierze, ale w żadnej z tych spraw Skarb Państwa złej wiary nabywców, tj. dzieci spadkobierczyń Marii W., nie próbował wskazać.

W nowszym wyroku SN wskazał na istotny aspekt tej sprawy, a mianowicie, że wpis odrębnej własności lokalu ma charakter konstytutywny; warunkuje powstanie tego prawa (inne wpisy tylko potwierdzają dany stan rzeczy, ale go nie tworzą). Dlatego na dalszy plan – mówił sędzia Sychowicz – schodzi kwestia, na jakiej podstawie tego wpisu dokonano. Sędzia zaznaczył, iż nie ma wątpliwości, że w tej sprawie można było się powołać na wiarę publiczną ksiąg wieczystych.

[ramka][b]Ochrona dla nowego właściciela[/b]

- Istotą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ustanowionej w art. 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=806A6BF9DE9B6EF1AC84608F4DCDCC92?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link] jest to, że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

- Rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (darowizn) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.[/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki