Gmina musi wyrównać spadek wartości działki

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 9 września 2009 r.([b]sygn. V CSK 46/09[/b]).

Odszkodowania od gminy Kobierzyce za spadek wartości gruntu domaga się, na podstawie art. 36 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=2476F727D71A1B4B8CB3F4B15256BDF7?id=169354]ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze zm.)[/link], trzech współwłaścicieli działki o pow. 3,2 ha.

[srodtytul]Wedle nowego – zakaz zabudowy [/srodtytul]

Stary plan zagospodarowania przestrzennego, z 1992 r., obowiązujący, gdy kupowali oni tę działkę, określał jej część zachodnią jako tereny ekosystemów łąkowych i leśnych, a resztę – jako grunty orne. Nie było zakazów budownictwa na tej działce. 31 grudnia 2003 r. w związku z wejściem w życie wskazanej ustawy plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. wygasły. Nowy plan miejscowy gminy Kobierzyce wszedł w życie 15 maja 2004 r., a więc przez 4,5 miesiąca w gminie tej planu nie było.

Wedle nowego planu podstawowe przeznaczenie działki to uprawy polowe, przeznaczenie uzupełniające – infrastruktura techniczna. Wyraźnie sformułowany został w niej zakaz zabudowy, w tym związanej z produkcją rolniczą, czyli zagrodowej. Współwłaściciele twierdzili, że ze względu na ten zakaz wartość działki zmniejszyła się o ponad 329 tys. zł.

[srodtytul]Sprzeczne wyroki [/srodtytul]

Sąd I instancji po uzyskaniu opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego przyznał im odszkodowanie w kwocie 99 tys. zł. Uznał, że ich żądanie jest co do zasady usprawiedliwione w świetle art. 36 ustawy z 2003 r., a także art. 140 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=FA80660BAA9F2FA3AA3FAFF052240E91?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]. Nowy plan ogranicza bowiem przewidziane w ostatnim z tych przepisów, istniejące potencjalnie, prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Sąd II instancji zmienił ten wyrok i żądanie współwłaścicieli oddalił. Jego zdaniem sąd I instancji bezpodstawnie pominął art. 61 ustawy, z którego wynikają przesłanki uwalniające gminę od obowiązku wypłaty odszkodowania przewidzianego w jej art. 36. Art. 61 określa przesłanki, od których zależy wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do nich należy m.in. dostęp do drogi publicznej i zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, której jednak nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, jeśli powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią w danej gminie. W odniesieniu do nieruchomości, o którą chodzi w tej sprawie, to kryterium nie zostało spełnione, bo średnia gospodarstwa w gminie Kobierzyce to ponad 10 ha, a współwłaściciele posiadają tylko tę nieruchomość rolną o pow. 3,2 ha. Skoro więc i tak nie mogliby uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, to nie można mówić o szkodzie wyrządzonej zmianą planu i o odszkodowaniu.

[srodtytul]Warunki zabudowy bez znaczenia [/srodtytul]

Sąd Najwyższy uznał stanowisko sądu II instancji za błędne. Uchylił jego wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Sędzia Krzysztof Pietrzykowski zaznaczył, że jest to sprawa precedensowa, bo SN dotychczas zagadnieniami prawnymi, jakie w niej występują, się nie zajmował. Na podstawowe pytanie, czy art. 61 ustawy zawiera przesłanki egzoneracyjne, tj. uwalniające gminę od obowiązku wypłaty odszkodowania, SN odpowiedział: nie, i to z wielu powodów. [b]Tak więc sąd cywilny nie może, również na użytek sprawy o odszkodowania, ustalać, czy właściciel mógłby na podstawie tego przepisu uzyskać warunki zabudowy, bo to należy do organów administracji.[/b]

Przede wszystkim jednak przepis ten ma zastosowanie tylko w sytuacji wskazanej w art. 59 ustawy, gdy nie ma planu miejscowego, bo wtedy konieczne jest ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy. Art. 61 mógłby więc mieć zastosowanie tylko przez owe 4,5 miesiąca, gdy w Kobierzycach planu nie było. Skoro plan miejscowy już jest, to należy w sprawie o odszkodowanie porównywać plan nowy i stary, a w starym zakazu zabudowy nie było – tłumaczył sędzia.