Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych warunków, w tym m.in. ustalenia, czy teren ma dostęp do drogi publicznej oraz czy co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
Ustalenie, czy wspomniane warunki faktycznie zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=6E5C77610C62133BB7F7B40486130DAA?id=170686]rozporządzeniem z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego[/link].
[b]Obowiązkiem organu jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.[/b]
Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną, a wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.
W aktach sprawy znajduje się co prawda analiza, jednakże zarówno na jej podstawie, jak i w oparciu o wyniki tej analizy sporządzone w formie tekstowej i graficznej, stanowiące załączniki decyzji burmistrza, nie jest możliwa weryfikacja poprawności ustaleń odzwierciedlonych w owych wynikach, w tym w szczególności określenie, według jakich kryteriów ustalono parametry dla nowej zabudowy (np. szerokość elewacji frontowej, wysokość zabudowy, kąt nachylenia dachu). Ustalenia w tym zakresie powinny wynikać z konkretnych wyliczeń dokonanych przez organy.
Ten warunek w rozpoznawanej sprawie nie został spełniony. Już samo błędne określenie granic terenu, w oparciu o który burmistrz przeprowadził analizę urbanistyczną, skutkowało wadliwością samej analizy i wydanej na jej podstawie decyzji.
