Kiedy sprzedaż domu może być objęta VAT

Chodzi o działania mające na celu podwyższenie wartości nieruchomości (jej podział, przekształcenie, zabudowa). W takiej sytuacji sprzedawca może być potraktowany jako prowadzący działalność gospodarczą.

Tak orzekł WSA w Poznaniu 21 września 2011 (I SA/Po 443/11).

Skarżąca otrzymała w darowiźnie nieruchomość rolną niezabudowaną, przeznaczoną na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych. Zdecydowała się jednak podzielić działkę, przekształcić na budowlaną, wybudować dwa domy, aby potem móc je sprzedać, a pieniądze ze sprzedaży przeznaczyć na kupno domu dla swojej rodziny.

Skarżąca nie zamierza założyć działalności gospodarczej i nie jest rolnikiem ryczałtowym. We wniosku o interpretację przepisów podatkowych pytała, czy odpłatne zbycie posiadanej nieruchomości będzie skutkowało koniecznością zapłaty VAT.

Jej zdaniem zobowiązanie z tytułu VAT nie powstanie, ponieważ wykonywane przez nią czynności nie wyczerpują definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Organ podatkowy nie zgodził się z tym stanowiskiem, uznając, że czynności te mają charakter handlowy.

W skardze do WSA strona powołała się na uchwałę NSA w składzie siedmiu sędziów z 20 marca 2007 (I FPS 3/07), wskazującą na warunki, które należy spełnić, aby zostać uznanym za handlowca. Zgodnie z nią konieczne jest nabywanie rzeczy materialnych w celu dalszej odsprzedaży. Skarżąca wskazywała, że nieruchomość została nabyta w celach prywatnych, pomysł jej sprzedaży pojawił się później.

Sąd oddalił skargę. W uzasadnieniu powołał się m.in. na wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 15 września 2011 (C-180/10 i C-181/10).

Trybunał orzekł, że „jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą”.

WSA stwierdził, że skarżąca planowała podjąć działania podnoszące wartość nieruchomości. Jej podział, przekwalifikowanie, budowa i wreszcie zbycie nieruchomości – te czynności przesądziły o konieczności opodatkowania sprzedaży.

—Klaudia Kurzawińska współpracowniczka Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentuje Katarzyna Tabaka, konsultantkaw Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)

Wyrok wskazuje, jakie przesłanki przesądzają o uznaniu danej osoby fizycznej za podatnika VAT w związku ze sprzedażą kilku nieruchomości.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT warunkiem koniecznym do uznania, że dana osoba działa w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do danej czynności, jest ustalenie, że działa ona jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód.

Stąd sprzedaż majątku nabytego na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej (zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez), co do zasady, nie powinna być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT. Ani formalny status danej osoby (rejestracja bądź nie jako podatnik VAT), ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą ostatecznie przesądzać o jej opodatkowaniu.

Nie bez znaczenia są również okoliczności nabycia i sprzedaży towarów, np. istniejący już przy nabyciu zamiar przeznaczenia towarów, czas dzielący moment nabycia i zbycia, przeznaczenie środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży, tj. czy zasilą one – jak w omawianej sprawie – majątek prywatny podatnika.

Zdaniem WSA w Poznaniu dla uznania skarżącej za podatnika VAT przesądzający okazał się zamiar podjęcia przez nią czynności, które sąd uznał za aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami. Następujące po sobie działania, które mają na celu podnoszenie wartości terenów (przekształcenie działki rolnej na budowlaną, jej podział na dwie części, budowę domu na każdej z tych części), prowadzące w efekcie do zbycia nieruchomości, to zachowania wykorzystywane np. przez handlowców. W związku z handlowym charakterem podejmowanych czynności transakcja powinna być opodatkowana VAT.