Rozporządzenie majątkiem dla niesprecyzowanej przyczyny jest nieważne

To sedno wyroku Sądu Najwyższego z 7 października 2011 r. (sygnatura akt: II CSK 670/10).

Kwestia wynikła w sprawie,  jaką miasto Stargard Szczeciński wytoczyło jego mieszkance Czesławie C.,  Wiesławowi K. oraz spółce z o.o.  o stwierdzenie nieważności dwóch umów rozporządzających prawem użytkowania wieczystego do trzech położonych obok siebie działek w samym centrum.

Po wielu próbach zmobilizowania Czesławy C., nabywczyni działek, miasto sporządziło pozew o rozwiązanie użytkowania na podstawie art. 33  ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z tego powodu, że jako użytkownik wieczysty nie zabudowała nieruchomości w ustalonym terminie.

Pozwana  tego samego dnia, tyle  że po południu, poszła do notariusza i przeniosła użytkowanie na znajomego Wiesława K., który w zamian zwolnił ją  z 350 tys. zł długu. Legitymowała się wprawdzie porozumieniem  kilka miesięcy wcześniejszym, że w zamian za prawo do działek  nabywca zwalnia ją z długu, które podpisał także  poręczyciel pożyczki,  ale sądy niższych instancji zgodnie uznały, że żadnej  pożyczki  nie było.

Po trzech tygodniach nabywca  wniósł   prawo użytkowania wieczystego  jako aport do nowo zawiązanej spółki z o.o.  Unieważnienia obu  tych umów zażądało w pozwie miasto, wskazując na pozorność transakcji. Dodajmy, że wcześniejszy pozew o rozwiązanie użytkowania sąd oddalił, gdyż pozwana nie jest już użytkownikiem wieczystym działek.

Sąd okręgowy uznał, że nie ma pozorności,  ale pierwsza umowa była nieważna ze względu  na  art. 109  ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości. Umowa stanowiła obejście tego prawa, co w konsekwencji oznacza jej  nieważność, nieważna jest też druga umowa.

Sąd apelacyjny był innego zdania i oddalił pozew miasta: wprawdzie nie było pożyczki, ale strony umowy (tej pierwszej) miały wolę rozporządzenia nieruchomością. Natomiast według art. 109 prawo pierwokupu, co też podkreślała przed SN pełnomocnik pozwanej spółki mec. Danuta Talarczyk, dotyczy tylko sprzedaży, a miasto nie wykazało, by chodziło tu o sprzedaż. Skoro zaś pierwsza umowa była ważna, to druga też.

SN uchylił wyrok SA i zwrócił mu sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W rozumowaniu SA jest błąd – powiedziała w uzasadnieniu sędzia SN Marta Romańska. – Umowa (ta pierwsza) zawierała dwa oświadczenia: o przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego, czego dokonywała, ale także o zwolnieniu zbywającej użytkowanie z długu, z tym że i SO, i SA ustaliły, iż pożyczki nie było. O jaki więc dług chodzi? Fundamentalną zasadą prawa cywilnego jest, że dla ważności czynności prawnej powodującej przysporzenie majątkowe niezbędna jest przyczyna uzasadniająca to przysporzenie. Może być nią darowizna czy zwolnienie z długu, ale w tej umowie nie mówi się o darowiźnie, nie stwierdzono też długu.

Dlatego SA musi  ponownie wyjaśnić te kwestie.

sygnatura akt: II CSK 670/10