Deweloperzy:pogodzic ognień z wodą

Powracające co jakiś czas pomysły na wprowadzenie szczególnych przepisów mających chronić interesy nabywców zawierających umowy z deweloperami dowodzą co najmniej dwóch okoliczności.

Po pierwsze, że dostrzegalna jest niegasnąca potrzeba ingerencji ustawodawcy w tej sferze działalności gospodarczej. Za jej główny powód uważa się często niekorzystne skutki społeczne wynikające z zawieranych umów, którym nie są się w stanie przeciwstawić obecne uregulowania. Nie jest to jednak specyfika polskiego rynku nieruchomości – szczególne przepisy dotyczące umów deweloperskich od lat istnieją w państwach zachodniej Europy (patrz: postanowienie Trybunału Konstytucyjnego sygn. S 3/10 przywołane w „Rz" z 10 sierpnia 2010 r. - czytaj więcej w artykule "Nabywca nowego lokalu powinien być chroniony").

Po drugie zaś, te powtarzające się próby świadczą o braku dostatecznej konsekwencji w dążeniu do zrealizowania tego celu, skoro podejmowane dotychczas wysiłki – nawet po przybraniu postaci wstępnego projektu ustawy – kończyły żywot jeszcze przed wniesieniem ich pod obrady parlamentu.

Nadmiar swobody

W temacie umów deweloperskich nietrudno dostrzec ścieranie się interesów grup konsumentów oraz deweloperów, a także środowiska instytucji finansowych zajmującego raczej neutralne stanowisko.

Obecna sytuacja prawna służy przede wszystkim deweloperom. Charakteryzuje się ona dość nieskrępowaną swobodą w kształtowaniu przez nich treści umów. Ta ostatnia wyraża się przede wszystkim w dążeniu do optymalnego zabezpieczenia własnych interesów (otrzymania zapłaty, ponoszenia odpowiedzialności kontraktowej w jak najmniejszym zakresie) i jednoczesnym braku dbałości o zabezpieczenie interesów nabywców. Zjawiska takie są pokłosiem na ogół lepszego, profesjonalnego podejścia deweloperów do przygotowywania i negocjowania treści umów. Wpływa na nie również zmienna sytuacja na rynku nieruchomości, wskutek której nabywca nierzadko nie ma istotnego wpływu na kształtowanie treści umowy – może zaakceptować ustalone przez dewelopera warunki albo mieć świadomość, że jego miejsce zajmie za chwilę inny nabywca. Alternatywnie, w okresach gorszej koniunktury rynkowej elementem treści umowy, który podlega negocjacji, jest cena albo zakres świadczenia dewelopera (np. prawo korzystania z dodatkowego miejsca postojowego, wyższy standard wykończenia wnętrza) – rzadko udaje się nabywcom wpłynąć na bardziej dla nich korzystne ukształtowanie praw i obowiązków wynikających z umowy.

Przywrócić równowagę

Z tych względów specjalne przepisy odnoszące się do umów deweloperskich powinny skoncentrować się przede wszystkim na przywróceniu równowagi w stopniu ochrony interesów dewelopera i nabywcy, skoro – m.in. z uwagi na przytoczone wyżej powody – sami zainteresowani nie są w stanie skutecznie do tego doprowadzić. Instrumentami służącymi realizacji tego celu powinny być przepisy wymuszające np. zawarcie określonych elementów w treści umowy deweloperskiej, nadanie tej czynności prawnej formy pozwalającej wyegzekwować później ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy (akt notarialny) czy dokonywanie rozliczeń między stronami umów za pośrednictwem rachunku powierniczego albo neutralnego powiernika (np. notariusza), co umożliwiać będzie wypłacanie deweloperowi środków stosownie do postępów w budowie. Tego typu rozwiązania istnieją we Francji, w Hiszpanii czy Niemczech, co powinno rozwiewać wątpliwości co do ich przydatności w odniesieniu do rodzimego rynku deweloperskiego.

Upadłość: i co dalej

Ograniczenie – jak się wydaje nadmiernej w przypadku umów deweloperskich i szkodliwej dla nabywców – swobody kształtowania treści stosunku zobowiązaniowego nie powinno być dla prawodawcy jedynym celem. Równie istotnym z punktu widzenia skutków zagadnieniem co ochrona interesów kontraktujących stron powinno być kształtowanie stosunków prawnych między wierzycielami dewelopera po ogłoszeniu jego upadłości.

Obowiązujące przepisy pozostawiają w takich sytuacjach (niedoszłych) nabywców, którzy wpłacili całość albo większą część ceny w nie najlepszym położeniu. Są postawieni na równi z innymi wierzycielami dewelopera (np. wykonawcami i podwykonawcami budowlanymi), których przy podziale masy upadłości dystansują wierzyciele zabezpieczeni rzeczowo (np. bank kredytujący inwestycję, który jest wpisany do hipoteki nieruchomości). Ponadto nawet gdy budowa została ukończona, nabywcy nie mają pewności, czy syndyk ustanowi na ich rzecz odrębną własność lokali. Przy najlepszej woli stron umowy deweloperskiej nie mają one wpływu na te okoliczności. Los nabywców zdeterminowany jest bowiem przez przepisy prawa upadłościowego i naprawczego. Właściwie ponownie należałoby tu wskazać na brak szczególnych uregulowań uwzględniających specyfikę stosunków prawnych wynikających z umów deweloperskich.

Bardziej fair dla nabywców

Nietrudno domyślić się, że wśród przedsiębiorców, jakimi są deweloperzy, sprzeciw może wywoływać wprowadzenie kolejnych regulacji, którym muszą się podporządkowywać. W szczególności będzie on dotyczył ograniczenia swobody kształtowania treści umowy. Argumenty, które mogą być wysuwane przeciwko propozycji legislacyjnej dotyczącej umów deweloperskich, zapewne dotkną zarówno kwestii aksjologicznych (ograniczenie swobody przedsiębiorczości), jak i ekonomicznych (wizja zmniejszenia rynku deweloperskiego w Polsce, co negatywnie wpłynie na podaż nowych mieszkań). Czy zatem aby na pewno wprowadzenie regulacji odnoszących się do umów deweloperskich doprowadzi do pogorszenia sytuacji deweloperów? Sądzę, że warto odejść w tej kwestii od naturalnej obawy przed zmianami i dostrzec jej pozytywne aspekty.

Oczywiste jest, że głównymi beneficjentami potencjalnych przepisów będą nabywcy, szczególnie zaś konsumenci. Błędem byłoby jednak rozumowanie upatrujące w osiąganych przez nich korzyściach uszczerbek dla deweloperów. Wręcz przeciwnie – jestem orędownikiem tezy, że uczynienie stanu prawnego bardziej przejrzystym, a zasad gry rynkowej bardziej fair dla nabywców przełoży się na zmniejszenie ich obaw związanych z zawieraniem umów z deweloperami. Jeżeli nabywcy poczują, że są chronieni – niezależnie od treści umowy – przed niekorzystnymi dla siebie konsekwencjami związanymi z jej wykonywaniem czy upadłością dewelopera, zaowocuje to większym zainteresowaniem w powierzaniu deweloperom pieniędzy jeszcze przed ukończeniem prowadzonej przez nich inwestycji.

Inni już to przerabiali

Może się pojawić zarzut związany z kosztami instrumentów wprowadzonych przez ewentualne przepisy (np. wymóg formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej, koszty obsługi rachunku powierniczego). Aby go odeprzeć, należy po pierwsze zwrócić uwagę na fakt, iż finalnie i tak będzie on obciążał nabywców. Po drugie, jeżeli instrumenty te miałyby mieć charakter obowiązkowy, a nie fakultatywny, dotyczyłyby wszystkich deweloperów i zawieranych przez nich umów. Nie byłoby podziału na deweloperów droższych, ale chroniących interesy nabywców, i tych tańszych, ale bardziej ryzykownych. Po trzecie, zwiększone dla nabywców koszty zawarcia samej umowy potraktować można na równi z ubezpieczeniem. Nie powinny doprowadzić do ostudzenia popytu, zwłaszcza że w zamian nabywcy otrzymają wiarygodne zapewnienie właściwego wykonania umowy albo zwrotu wpłaconej ceny.

Po czwarte wreszcie, ponownie odwołam się do doświadczeń zagranicznych w tej mierze. Istnienie obligatoryjnych instrumentów chroniących nabywców nie stało na przeszkodzie niepowtarzalnemu na skalę europejską wzrostowi liczby nowych mieszkań oddawanych do użytku w Hiszpanii na przestrzeni ostatnich lat, co stało się udziałem głównie deweloperów.

Zatem we wprowadzeniu szczególnych przepisów dotyczących umów deweloperskich nadzieje upatrywać może również środowisko deweloperów, w uzasadniony sposób oczekujące, że związane z tym korzyści oferowane bezpośrednio nabywcom przekują się w pożytki dla budujących mieszkania na sprzedaż. Będącego w interesie nabywców dążenia do zwiększenia bezpieczeństwa obrotu nie należy bowiem traktować jako zagrożenia innych, istotnych postulatów realizowanych przez system prawny – swobody prowadzenia działalności gospodarczej czy formułowania treści umowy. Stanowi ono ich wsparcie, na czym skorzystać mogą wszyscy uczestnicy rynku deweloperskiego. Odpowiednie przepisy w tej mierze, biorąc pod uwagę kilkunastoletnią już historię rynku deweloperskiego w Polsce, staną się tym, z czego środowisko deweloperów będzie mogło być dumne – również w stosunku do swoich klientów. Umocni to również odbiór społeczny tej dziedziny gospodarki, niechlubnie kojarzącej się często z sytuacjami, w których niedoszli nabywcy zostają pokrzywdzeni wskutek bankructwa dewelopera albo nieuczciwego sformułowania treści umów deweloperskich.

Autor jest doktorem prawa z Katedry Prawa Handlowego i Międzynarodowego Prawa Prywatnego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego

Czytaj też artykuł:

Przeczytaj więcej ciekawych opinii i analiz w naszym serwisie:

Opinie i analizy