Dąbrowska: VAT od akcji spółek nieruchomościowych

Obrót udziałami oraz akcjami spółek kapitałowych posiadających majątek w postaci nieruchomości stanowi znaczny udział na rynku transakcji finansowych.

Wybierając tę formę inwestycji w nieruchomości, należy prześledzić dokładnie przepisy o VAT. Wynika z nich bowiem, że transakcje te mogą podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

W szczególności dotyczy to tzw. spółek holdingowych oraz celowych spółek obiektowych służących do przygotowania konkretnej inwestycji na nieruchomości, a następnie sprzedaży jej w sposób pośredni, to jest poprzez zbycie udziałów lub akcji spółki.

Kiedy wchodzi w grę działalność

Co do zasady zbywanie udziałów, akcji lub innych praw udziałowych nie stanowi działalności gospodarczej objętej VAT, co wielokrotnie podkreślał Europejski Trybunał Sprawiedliwości w swoich orzeczeniach (sprawa C-155/95 Wellcome Trust Ltd., sprawa C-60/90 Polysar Investments Netherlands BV).

Wyjątkiem są sytuacje, w których zbywca udziałów lub akcji wykonuje na rzecz tej spółki inne świadczenia opodatkowane VAT, które bez posiadania udziałów nie byłyby wykonywane. W wyroku w sprawie C-29/08 AB SKF Trybunał orzekł, że sprzedaż udziałów w spółce córce, dla której spółka matka świadczyła usługi o charakterze zarządczym, administracyjnym, księgowym i handlowym opodatkowane VAT, powinna być także uznana za czynność objętą VAT. W tym przypadku posiadanie udziałów w spółce córce stanowi bowiem bezpośrednią, stałą i niezbędną kontynuację podlegającej opodatkowaniu VAT działalności spółki matki.

W praktyce zarządzanie spółkami zależnymi jest częstym świadczeniem wykonywanym przez udziałowców. Uwzględniając orzecznictwo ETS, zbycie udziałów takich spółek córek może być uznane za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT.

Różne transakcje

Co do zasady obrót prawami udziałowymi w spółkach kapitałowych korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT. W przypadku akcji zwolnienie to wynika z art. 43 ust. 1 pkt 41 ustawy o VAT, natomiast w odniesieniu do udziałów zostało uregulowane w par. 13 ust. 1 pkt 27 rozporządzenia Ministra Finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (dalej zwane rozporządzeniem). Jeśli więc zbycie udziałów spółki będzie uznane za działalność gospodarczą objętą VAT, to i tak podlega zwolnieniu z podatku.

Sprawa nie jest jednak oczywista, gdy transakcja zbycia udziałów dotyczy spółki  posiadającej nieruchomość. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 16 ustawy o VAT oraz odpowiednio par. 13 ust. 11 wspomnianego wcześniej rozporządzenia, zwolnienie nie ma zastosowania do usług dotyczących praw i udziałów odzwierciedlających: tytuł prawny do towarów; tytuł własności nieruchomości; udziały i inne tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Wydaje się, że udziały lub akcje w spółce, której majątek stanowi nieruchomość, można zakwalifikować jako udziały i inne tytuły prawne do własności nieruchomości.

Konsekwencją tego jest wniosek, że obrót udziałami czy akcjami spółek, których majątek składa się z nieruchomości, został wyłączony ze zwolnienia od VAT.

Trudno ocenić, czy taka regulacja była przez polskiego ustawodawcę zamierzona, czy też mamy do czynienia z nieprawidłową implementacją dyrektywy.

Dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28.11.2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, w art. 135 ust. 1 lit. f) zobowiązuje państwa członkowskie do zwolnienia transakcji, których przedmiotem są akcje, udziały w spółkach lub związkach, obligacje i inne papiery wartościowe, z wyłączeniem dokumentów ustanawiających tytuł prawny do towarów, oraz praw lub papierów wartościowych, o których mowa w art. 15 ust. 2 tej dyrektywy.

Wątpliwości wyjaśnia Trybunał

Wyjątek wskazany w art. 15 ust. 2 dotyczy sytuacji, gdy dane państwo uznaje za rzeczy m.in. udziały i inne równoważne tym udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Powstaje zatem pytanie, czy wskazane zwolnienie z VAT dotyczy sprzedaży akcji i udziałów w spółkach także wówczas, gdy spółki te posiadają w swoim majątku nieruchomości.

Odpowiedź na to pytanie przedstawił Trybunał Sprawiedliwości UE w jednym z najnowszych orzeczeń z 5 lipca 2012 r. w sprawie C-259/11 DTZ Zadelhoff v.o.f.

W stanie faktycznym tej sprawy holenderska spółka DTZ Zadelhoff v.o.f zajmowała się doradztwem przy zbyciu akcji w spółkach posiadających nieruchomości. Cena sprzedaży akcji była uzależniona prawie wyłącznie od wartości tych nieruchomości. Holenderski organ podatkowy zażądał zapłaty podatku od tych transakcji, uznając, że dotyczyły one w istocie sprzedaży nieruchomości, czyli towaru. Prawo holenderskie wyłącza ze zwolnienia transakcje dotyczące dokumentów ustanawiających tytuł prawny do towarów, jednakże Królestwo Niderlandów nie skorzystało z możliwości nadanej przez art. 5 ust. 3 lit. c) szóstej dyrektywy.

Zdaniem Trybunału, skoro prawo holenderskie nie zrównało transakcji zbycia nieruchomości z transakcją zbycia udziałów w spółce posiadającej nieruchomość, to nie może ograniczać zwolnienia tej drugiej z opodatkowania.

Sprzeczne przepisy

Polski ustawodawca, podobnie jak ustawodawca holenderski, nie skorzystał z możliwości zrównania z towarami akcji czy udziałów w spółce, której aktywa składają się z nieruchomości. Konsekwencją tego jest stwierdzenie, że Polska nieprawidłowo implementowała przewidziane w art. 135 ust. 1 lit. f) dyrektywy VAT zwolnienie z opodatkowania dla transakcji związanych z obrotem udziałami, akcjami i innymi papierami wartościowymi, bezpodstawnie wyłączając z niego udziały i akcje w spółkach nieruchomościowych.