Agnieszka Grabowska-Toś: Kolejny deficyt na rynku mieszkań?

Reforma planowania przestrzennego może się okazać gwoździem do trumny branży, która już przeżywa kryzys związany z wojną i inflacją.

Publikacja: 07.07.2023 07:20

Agnieszka Grabowska-Toś: Kolejny deficyt na rynku mieszkań?

Foto: Fotorzepa / Marian Zubrzycki

6 lipca 2023 r. połączone Komisje Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej odrzuciły większość istotnych poprawek Senatu do ustawy o zmianie ustawy o planowaniu przestrzennym, w tym najważniejszą, dotyczącą wydłużenia terminu uchwalenia planów ogólnych przez gminy. Jeżeli Sejm przychyli się do stanowiska komisji, rynek nieruchomości mieszkaniowych może czekać kolejny kryzys.

Senat proponował przesunięcie terminu na uchwalenie planów ogólnych z 31 grudnia 2025 r. do 31 grudnia 2028 r. Obecny eksperci uważają za mało realny. Średnio procedowanie planu miejscowego w miastach takich jak Warszawa czy Kraków trwa obecnie ponad trzy lata, a studium nawet o kilka lat dłużej. Biorąc pod uwagę, że z dniem 1 stycznia 2026 r. plany ogólne mają zastąpić istniejące w danej gminie studium, na ich uchwalenie będzie tylko ponad dwa lata. Jeśli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do końca 2025 r., realizacja nowych inwestycji możliwa będzie tylko na terenach objętych obowiązującymi planami miejscowymi i na tych, dla których do 31 grudnia 2025 r. zostaną wydane ostateczne decyzje o warunkach zabudowy. Gdy do tego czasu inwestor takiej decyzji nie uzyska, będzie musiał czekać do uchwalenia planu ogólnego, chyba że przed 1 stycznia 2026 r. uda mu się złożyć wniosek o wydanie decyzji WZ.

Obawa przed skutkami nieuchwalenia planu ogólnego do końca 2025 r. na pewno zmusi inwestorów do działania.

Po pierwsze, by nie ryzykować, będą szukać nowych terenów, ale tylko objętych planami miejscowymi. Popyt na te grunty spowoduje oczywiście wzrost ich cen, a to pociągnie za sobą wzrost ceny mieszkań. Po drugie, aby uniknąć sytuacji, w której po 1 stycznia 2026 r. nie będzie można zabudować gruntu z powodu braku możliwości uzyskania decyzji WZ, inwestorzy zapewne już teraz przyspieszą decyzje i będą składać wnioski o ustalenie warunków zabudowy, by zdążyć je uzyskać na koniec 2025 r. Gwałtowny napływ nowych wniosków o wydanie decyzji spowoduje, że i tak już niewydolna – zwłaszcza w dużych miastach – administracja architektoniczno-budowlana nie będzie w stanie temu sprostać. W efekcie uzyskanie decyzji WZ stanie się jeszcze trudniejsze.

Czytaj więcej

Planowanie przestrzenne po nowemu - zmiany dla właścicieli gruntów i samorządów

Nawet jeśli gminie uda się uchwalić plan ogólny do końca 2025 r., to znowelizowane przepisy w kształcie przyjętym przez Sejm będą miały dalszy, poważny wpływ na ograniczenie możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych, a w konsekwencji na wartość gruntów przeznaczonych pod te inwestycje. Jak wynika z art. 13a ust. 4 pkt 2a i ust. 5 pkt 2 ustawy nowelizującej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ogólny może przewidywać obszar uzupełnienia zabudowy, a ustalenia w tym zakresie mają być podstawą prawną dla decyzji o warunkach zabudowy. Problem w tym, że zgodnie z ustawą nowelizującą ustalenia dotyczące obszaru uzupełnienia zabudowy nie stanowią obowiązkowego elementu planu ogólnego. W związku z tym to gmina będzie decydowała, czy wyznaczyć taki obszar. Senat przyjął poprawkę przewidującą, że obszar uzupełnienia zabudowy ma być elementem obligatoryjnym planu ogólnego. Jednak i ją odrzucono na posiedzeniu komisji. Po wejściu w życie planów ogólnych, zanim plan miejscowy zostanie uchwalony, zabudowa mieszkaniowa będzie możliwa tylko tam, gdzie zostanie wyznaczony obszar jej uzupełnienia. Gminy zyskały tym samym realne narzędzie do pozbawienia inwestorów możliwości inwestycyjnych nawet na wiele lat, i to bez ryzyka kierowania wobec nich roszczeń odszkodowawczych. Co więcej, wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy ma następować zgodnie z przewidzianym w ustawie nowelizującej algorytmem, co już samo w sobie będzie powodowało konkretne ograniczenia inwestycyjne danego terenu.

Istotny wpływ na możliwość uruchamiania przez inwestorów nowych projektów mieszkaniowych będą też miały określone w planie ogólnym gminne standardy urbanistyczne. Obejmują one katalog stref planistycznych, ale mogą też obejmować standardy dostępności do infrastruktury społecznej, tj. do szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Ustawa dopuszcza też możliwość określenia zasad dostępu do innych obiektów, np. przedszkola, żłobka, przystanku czy publicznego transportu zbiorowego. Jeśli gmina określi standardy dostępności do infrastruktury społecznej, wiele działek straci potencjał inwestycyjny z uwagi na brak spełnienia tych wymogów. Sprawę komplikuje dodatkowo to, że art. 13f ust. 5 ustawy nowelizującej przewiduje, iż w przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku o funkcji mieszkaniowej jest możliwe, gdy każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do tych obiektów infrastruktury i drogi dojścia istniejące w dniu wydania decyzji. Ten restrykcyjny wymóg, by każda działka ewidencyjna wchodząca w skład terenu inwestycji mieszkaniowej spełniała standardy urbanistyczne, może być przysłowiowym gwoździem do trumny. W razie jego niespełnienia inwestor nie uzyska bowiem decyzji o warunkach zabudowy. Teren planowanej inwestycji, choć będzie znajdował się w obszarze uzupełnienia zabudowy, stanie się właściwie bezwartościowy.

Wejście w życie reformy planowania przestrzennego spowoduje istotny spadek zainteresowania inwestorów gruntami, które nie mają uchwalonych planów miejscowych lub co do których procedura planistyczna nie jest zaawansowana. Inwestowanie w takie grunty z zamiarem realizacji inwestycji mieszkaniowych będzie obarczone wysokim ryzykiem. A że zaledwie jedna trzecia terenu Polski jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, rachunek wydaje się prosty. Nie uciekniemy od wzrostu cen mieszkań i ich deficytu na rynku nieruchomości. Dodając do tego przewidzianą w noweli zasadę, że decyzje WZ będą wygasały po upływie pięciu lat od dnia, gdy stały się prawomocne, śmiało można zaryzykować tezę, że zanim rynek mieszkaniowy dźwignie się po kryzysie związanym z wybuchem wojny w Ukrainie oraz szalejącą inflacją i osiągnie stabilny poziom, dopadnie go kolejny, wywołany wprowadzeniem reformy planowania przestrzennego.

Autorka jest partnerem w kancelarii Kania Stachura Toś

6 lipca 2023 r. połączone Komisje Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej odrzuciły większość istotnych poprawek Senatu do ustawy o zmianie ustawy o planowaniu przestrzennym, w tym najważniejszą, dotyczącą wydłużenia terminu uchwalenia planów ogólnych przez gminy. Jeżeli Sejm przychyli się do stanowiska komisji, rynek nieruchomości mieszkaniowych może czekać kolejny kryzys.

Senat proponował przesunięcie terminu na uchwalenie planów ogólnych z 31 grudnia 2025 r. do 31 grudnia 2028 r. Obecny eksperci uważają za mało realny. Średnio procedowanie planu miejscowego w miastach takich jak Warszawa czy Kraków trwa obecnie ponad trzy lata, a studium nawet o kilka lat dłużej. Biorąc pod uwagę, że z dniem 1 stycznia 2026 r. plany ogólne mają zastąpić istniejące w danej gminie studium, na ich uchwalenie będzie tylko ponad dwa lata. Jeśli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do końca 2025 r., realizacja nowych inwestycji możliwa będzie tylko na terenach objętych obowiązującymi planami miejscowymi i na tych, dla których do 31 grudnia 2025 r. zostaną wydane ostateczne decyzje o warunkach zabudowy. Gdy do tego czasu inwestor takiej decyzji nie uzyska, będzie musiał czekać do uchwalenia planu ogólnego, chyba że przed 1 stycznia 2026 r. uda mu się złożyć wniosek o wydanie decyzji WZ.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Opinie Prawne
Robert Gwiazdowski: ZUS in Digital Age, czyli zlikwidować urzędy skarbowe
Opinie Prawne
Ewa Szadkowska: Kampania za rządowe pieniądze? Krzysztof Szczucki prochu nie wymyślił
Opinie Prawne
Piotr Podgórski: Jak walką z cyberzagrożeniem wylewamy dziecko z kąpielą
Opinie Prawne
Tomasz Justyński: Czy to już koniec zasiedzenia, jakie znamy?
Opinie Prawne
Pietryga: Kompromis czy konfrontacja w sprawie KRS? Sądzę, niestety, że to drugie