Wierzytelność można zabezpieczyć na różne sposoby. Jak wiadomo, największe gwarancje daje hipoteka. Ta figura prawna o antycznych jeszcze korzeniach rozkwitła na ziemiach polskich wraz z wprowadzeniem nowoczesnego systemu ksiąg wieczystych już w 1818 roku. Od tego czasu trudno ją przecenić.

Wiadomo również, że przedmiotem hipoteki, a więc zabezpieczeniem, na którym ciąży, jest nieruchomość. Tradycyjnie, oczywiście, rozumiana jako grunt. Innych nieruchomości przecież nie było. Z czasem potrzeby gospodarcze zmusiły do poszukiwania nowych przedmiotów dla hipoteki, które dawałyby wierzycielowi analogiczną pewność zaspokojenia, jaką stwarza grunt.

Prawodawcy XX-wieczni poradzili sobie z tym niełatwym zadaniem stosunkowo sprawnie. Pojawiła się hipoteka na nieruchomości budynkowej oraz lokalowej, żeby nie wspomnieć o tzw. hipotece na hipotece, a ustawodawca socjalistyczny dorzucił jeszcze użytkowanie wieczyste. Wszystkie te „wynalazki" poszerzyły dostępność kredytu. Potencjalnemu kredytodawcy dały zabezpieczenie równie silne jak hipoteka na gruncie, zaś do elitarnego kręgu poszukujących kredytu hipotecznego wpuściły osoby gruntów nieposiadające. A więc właścicieli budynków, lokali oraz użytkowników wieczystych.

Czytaj też: Podział hipoteki: koszty odstraszają

Równie silne

Oceniając rzecz statycznie, można powiedzieć, że posunięcie to stworzyło zabezpieczenie kredytu równie silne, jak to tradycyjne, obciążające grunt.

W ujęciu dynamicznym, praktyka dostarcza przykładów rozmaitych trudności. Główna, ale też w pełni przewidywalna, wynika z czasowego charakteru nieruchomości budynkowych (zwykle także) lokalowych i – oczywiście – z założenia terminowej jedynie natury użytkowania wieczystego. Po jakimś czasie wszystkie te prawa wygasają. Wraz z nimi gaśnie hipoteka (chyba że prawodawca wyraźnie inaczej postanowił). Kredytodawca ten „stały element rzeczywistości" zna i bierze pod uwagę. Nie stwarza on zatem większego ryzyka.

Istnieją jednak zagrożenia nie tak łatwe do przewidzenia, które mogą w konsekwencji prowadzić do zniknięcia przedmiotu hipoteki. Niektóre z nich ustawodawca uwzględnił i problem dalszego trwania hipoteki expressis verbis rozwiązał. Inne zostały pominięte. Jak się okazuje, budzą dziś poważne kontrowersje.

Tak stało się niedawno za sprawą sądowego zniesienia odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką dokonanego przez sąd okręgowy w T. Po zniesieniu sąd ten nabrał wątpliwości i zwrócił się do Sądu Najwyższego z pytaniem: co dalej z hipoteką.

W uchwale z 8 grudnia 2017 r. (III CZP 77/17) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że: „W razie zniesienia odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką, hipoteka obciąża nieruchomość, w której skład wchodzi lokal będący wcześniej przedmiotem odrębnej własności".

W uzasadnieniu uchwały sąd słusznie wziął w obronę wierzyciela będącego jednocześnie podmiotem prawa rzeczowego, czyli uprawnionym z hipoteki. Można podpisać się obiema rękami pod stwierdzeniem, że wierzyciel hipoteczny nie może utracić swego zabezpieczenia. Inaczej przecież cała konstrukcja hipoteki na własności lokalu ległaby w gruzach.

Na tym jednak kończy się aprobata dla stanowiska Sądu Najwyższego. Wierzyciel bowiem nie może utracić swego zabezpieczenia nie dlatego, że sąd (wyręczając prawodawcę) przyznał mu prawo do „nowej hipoteki" (ciążącej odtąd nie na lokalu, którego już nie ma, a na nieruchomości gruntowej), ale wyłącznie dlatego, że zniesienie odrębnej własności lokalu, dopóki ciąży na nim hipoteka, nie jest dopuszczalne. A ściślej, nie jest dopuszczalne bez zgody wierzyciela hipotecznego.

Tylko takie stanowisko, pozostając w zgodzie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego, rzeczywiście gwarantuje prawa wierzyciela uprawnionego z hipoteki (ustanowionej na zgoła „nietradycyjnym" przedmiocie).

Wiele poziomów sporu

„Konstrukcja sporu" była bardziej skomplikowana i wielopoziomowa, niż to się może wydawać, zważywszy na tezę uchwały. Otóż, nie chodziło wyłącznie o zniesienie odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką. Jeśli nawet nie pierwszoplanowe, to przynajmniej równie ważne było zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej (zabudowanej m.in. budynkiem, w którym wydzielono odrębną własność). Tego zaś, z mocy zakazu ustawowego (vide art. 3 ustawy o własności lokalu z  24 czerwca 1994 r., DzU z 2021, poz. 11), zrobić nie można. Dopóki istnieje wyodrębniony lokal, związana z nim współwłasność gruntu ma charakter przymusowy. Na dodatek lokal obciążony był prawem rzeczowym osoby trzeciej, czyli hipoteką.

Postępowanie sądu wyglądało zatem następująco. Najpierw zniósł odrębną własność lokalu; to odblokowało możliwość zniesienia współwłasności gruntu; a gdy obie te „operacje" zostały już wykonane, sąd „odtworzył" hipotekę. Ta przecież wygasła w momencie zniesienia jej przedmiotu, czyli nieruchomości lokalowej. I tu właśnie pojawiła się wątpliwość, jak ta „nowa" hipoteka ma wyglądać. To jest, czy powinna obciążać udział we współwłasności przyznany temu współwłaścicielowi, do którego lokal należał, czy też powstałą z podziału nieruchomość, na której (onegdaj odrębny) lokal się znajduje.

Sąd Najwyższy powiązał hipotekę z przedmiotem, nie zaś z osobą dłużnika. Przyjął więc drugie rozwiązanie i obciążył hipoteką tę nieruchomość, na której znajduje się lokal.

Przez analogię

Niewątpliwie prawo polskie nie zawiera uregulowania wprost dotyczącego tego, co miałoby się stać z hipoteką po arbitralnym (a więc wynikającym ze „swobodnego widzimisię") zniesieniu odrębnej własności lokalu. A precyzyjniej takiego uregulowania, które byłoby przydatne w konfiguracji sprawy.

Z tego powodu Sąd Najwyższy dopatrzył się luki w prawie i sięgnął po analogię. Za najbardziej podobny uznał przepis art. 22 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 roku (DzU z 2019 r., poz. 2204 tekst jedn.). Reguluje on dopuszczalność połączenia nieruchomości należących do tego samego właściciela nawet wtedy, gdy są obciążone hipoteką. Po takim scaleniu hipoteka „pozbawiona swego przedmiotu" nie gaśnie, ale, z woli prawodawcy, zaczyna ciążyć na innym przedmiocie, czyli na całej powstałej z połączenia nieruchomości.

W tej właśnie normie Sąd Najwyższy dostrzegł ratunek i na niej zbudował rozwiązanie.

Brak interesu

Jednak przywołany przez sąd art. 22 ustawy o księgach wieczystych i hipotece reguluje sytuację zgoła niepodobną do tej, którą sąd zmuszony był rozwiązywać. Jest tak chociażby dlatego, że w tej opisanej w art. 22 sam właściciel łączy w swoim ręku więcej, wyłącznie swoich własnych praw, i to wyłącznie on ponosi „koszty" całej operacji.

Ustawodawca docenił wagę interesu polegającego na scaleniu, wprost przyznał mu ochronę (zezwolił na fuzję mimo istnienia hipoteki) i zadbał jedynie o to, aby hipoteka tracąca swój pierwotny przedmiot wraz z nim nie wygasła (co byłoby naturalnym skutkiem zniknięcia przedmiotu hipoteki). Wskazał więc jej „nowy przedmiot" gwarantujący nieumniejszone, a nawet jawnie zwiększone, prawa wierzyciela. Hipoteka ciąży odtąd na całej scalonej nieruchomości.

Tymczasem ewentualne dopuszczenie znoszenia odrębnej własności lokalu (przy współwłasności gruntu) jest sprawą nie jednego, ale co najmniej dwóch, a czasem nawet wielu podmiotów (wszystkich współwłaścicieli gruntu). Analogiczne zaś przyznanie wierzycielowi „nowej hipoteki" na całości (dzielonej) nieruchomości, czyli na wszystkich powstałych z jej podziału „częściach", byłoby najczęściej niesprawiedliwe. Przecież także ci współwłaściciele, którzy nie mieli dotychczas nic wspólnego z hipoteką, stawaliby się odtąd dłużnikami. Z kolei alternatywne „wybieranie" którejś z nieruchomości, jak to zrobił SN, trzeba zdecydowanie uznać za zastrzeżone dla prawodawcy. Chociażby dlatego, że ten wariant umniejsza dotychczasowe prawa wierzyciela hipotecznego.

Przede wszystkim jednak właściciel nieruchomości lokalowej nie ma żadnego, zasługującego na dostrzeżenie i przyznanie ochrony prawnej, interesu. Z pewnością nie jest nim zakończenie bytu współwłasności gruntu. Właściciel lokalu, jeśli chce, może przecież bardzo łatwo wyjść z przymusowej współwłasności gruntu (chociażby sprzedając lokal). Rzeczywistym celem zniesienia współwłasności gruntu byłoby w takiej sytuacji pokrzywdzenie wierzyciela hipotecznego. Dopuszczenie, jak proponuje to SN, takiej operacji otwierałoby drogę do rozmaitych „manewrów" współwłaścicieli gruntu nakierowanych wyłącznie na umniejszenie hipoteki (np. poprzez odpowiednie wydzielanie nieruchomości wolnej od obciążeń). Taki interes nie jest godziwy i nie zasługuje na ochronę. Dlatego właśnie nie uzyskał jej od prawodawcy.

Konstrukcja zaproponowana przez SN ma i tę kardynalną wadę, że uprawniony z hipoteki nie jest pytany o zdanie. Nie uczestniczy on przecież w postępowaniu o zniesienie współwłasności i woli swej nie wyraża. Wszystko dzieje się ponad jego głową i za plecami. Jego skuteczne erga omnes prawa są mu odbierane bez wiedzy oraz w szczególności bez zgody. W istocie jest on wywłaszczany.

Ponad głową

Sąd Najwyższy tłumaczy, że wierzycielowi nie dzieje się krzywda. Przecież w zamian uzyskuje „nową" hipotekę na nieruchomości gruntowej powstałej z podziału (jednak tylko tej, na której wcześniej znajdował się odrębny lokal). A więc, zdaniem sądu, więcej. Przynajmniej z dwóch powodów nie jest to przekonujące.

Po pierwsze, wcale nie jest pewne, czy to, co miałby uzyskać wierzyciel hipoteczny, to rzeczywiście coś więcej. Może się przecież zdarzyć, że na nieruchomości ciąży nie jedna, ale kilka hipotek (np. każda w związku z innym „zniesionym" lokalem) i rzecz, przynajmniej pod pewnymi względami, wcale taka być nie musi. Dotychczas niekolidujące hipoteki będą teraz ze sobą „konkurowały". Już to pokazuje, że sytuacja wierzyciela może się pogorszyć.

Po drugie, podział nieruchomości gruntowej zmniejsza zakres obciążenia hipoteką. Dotychczas obciążała ona całość, nawet jeśli chodziło o udział we współwłasności. Po podziale: tylko część dotychczasowej całości. Poza tym nie sposób pominąć, wspomnianych już, „szczególnych intencji" współwłaścicieli dążących do pokrzywdzenia wierzyciela oraz tego, że ze względów egzekucyjnych hipoteka na lokalu może być w praktyce atrakcyjniejsza niż hipoteka na gruncie z budynkiem wielomieszkaniowym.

I wreszcie sprawa fundamentalna. Otóż wierzycielowi hipotecznemu służy nie byle jakie, ale prawo rzeczowe (hipoteka). Jest ono skuteczne erga omnes (wobec wszystkich) i podlega szczególnej ochronie. Niedopuszczalne jest zatem decydowanie o losie i kształcie tego prawa przez inne osoby bez udziału uprawnionego z hipoteki. A w sprawie tak właśnie się stało.

To roztropność

Intencje Sądu Najwyższego są jasne. Można je doskonale zrozumieć, a troskę o wierzyciela hipotecznego zdecydowanie podzielić. Zresztą SN został poniekąd postawiony wobec faktów dokonanych. Sądy niższych instancji zniosły już przecież odrębną własność lokalu i pytały jedynie, co z hipoteką. SN szukał możliwego uzasadnienia dla tego, co już się stało. Przekroczył jednak granice wykładni prawa i wkroczył na teren zastrzeżony dla kreatora prawa. Niesłusznie też przypisał ustawodawcy „przeoczenie" i w konsekwencji „dziurę" w prawie.

Tymczasem prawodawca nie bez przyczyny nie uregulował losów hipoteki po arbitralnym zniesieniu odrębnej własności lokalu. Niczego tu nie przeoczył ani nie pominął. Po prostu, chroniąc wierzyciela hipotecznego i samą hipotekę, na zniesienie odrębnej własności lokalu (obciążonego hipoteką) bez udziału wierzyciela nie zezwolił. Wbrew pozorom żadna krzywda nie dzieje się także właścicielowi lokalu. Po pierwsze, trudno dostrzec jakiś sensowny interes prawny, dla którego konieczne byłoby zniesienie odrębności prawnej lokalu. Po drugie zaś, nie można pomijać tego, że ustanawiając hipotekę, właściciel lokalu w pełni świadomie rezygnuje ze swojej prerogatywy albo innymi słowy „zrzeka się" prawa samodzielnego zakończenia bytu lokalu. „W zamian" uzyskuje przecież korzyść w postaci kredytu.

Właścicielowi lokalu można jedynie podpowiedzieć, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby w porozumieniu z uprawnionym z hipoteki wierzycielem znalazł stosowne rozwiązanie (np. uzgodnił z nim kształt i przedmiot hipoteki po zniesieniu jej przedmiotu). Prawo cywilne zgodą przecież stoi. Konsensus (porozumienie) to jego drugie imię.

Jest też miejsce na samodzielność i arbitralność. Właściciel lokalu może przecież doprowadzić do umorzenia hipoteki (np. poprzez spłatę wierzytelności). Wtedy nic nie będzie stało na przeszkodzie dowolnemu znoszeniu, a także dzieleniu służących mu praw (w tym współwłasności gruntu).

Na koniec jeszcze słowo pocieszenia dla właścicieli gruntów „obciążonych" wyodrębnionymi „lokalami hipotekowanymi", którzy chcieliby grunt podzielić, nie mając jednocześnie „złych intencji". To jest, nie dążąc do pokrzywdzenia wierzyciela hipotecznego. Otóż w pewnych sytuacjach możliwy byłby podział nieruchomości gruntowej „obciążonej" lokalami „hipotekowanymi" bez zniesienia odrębnej własności lokali. Zezwala na to wprost art. 5 ustawy o własności lokali. To już jednak materiał na osobną refleksję.

Autor jest profesorem Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu