Nabywcy mieszkań lepiej chronieni przed upadłością dewelopera

Rz: Czy nowym prawem restrukturyzacyjnym nie osłabia się pozycji kupujących mieszkania?

Piotr Zimmerman: Zdecydowanie nie. Ono wraz z nowelizacją przepisów upadłościowych znacząco wzmacnia pozycję nabywców, czyli kupujących mieszkania od deweloperów. Przepisy zostały doprecyzowane, uproszczone, a co za tym idzie, dają szansę na ich zaspokojenie w toku postępowania zarówno restrukturyzacyjnego, jak i upadłościowego.

Jakich zmian należy się więc spodziewać?

Obowiązujące przepisy przewidują, że w razie upadłości dewelopera powstaje odrębna masa upadłościowa, w której skład wchodzą: grunt, rozpoczęta inwestycja (blok, domy) i środki zgromadzone na rachunku powierniczym. Całością zarządza syndyk powołany w postępowaniu upadłościowym. Rola syndyka ogranicza się do zwołania zgromadzenia nabywców. I to oni podejmują uchwałę, co dalej. Przepisy te wyglądają ładnie tylko w teorii. Brakuje w nich rozwiązań regulujących szczegółowo tryb i zasady zaspokajania z odrębnej masy. Bardzo trudno więc je zastosować. Przekonali się o tym m.in. moi klienci, którzy kupili lofty w Żyrardowie. W ich sprawie sąd warszawski na zmianę uchylał, akceptował i ponownie uchylał uchwały zgromadzenia nabywców, po czym umorzył postępowanie i na razie ci ludzie nie mają ani mieszkań, ani pieniędzy.

Po nowelizacji prawa upadłościowego ochrona kupujących stanie się w końcu realna.

A konkretnie?

Nowela kładzie nacisk na procedury restrukturyzacyjne. Oznacza to, że najpierw sąd i syndyk powinni zrobić wszystko, by wyprowadzić firmę na prostą, a gdy nie jest to możliwe, zastosują procedury likwidacyjne. A to oznacza większą szansę, że deweloper dokończy budowę. Ponadto w postępowaniu układowym klienci dewelopera utworzą wyodrębnioną grupę wierzycieli. Dostaną prawo złożenia propozycji układowych przewidujących kontynuowanie inwestycji. Mogą je zgłosić klienci dewelopera stanowiący 1/5 wszystkich nabywców w danej inwestycji, jeżeli wniosą dopłaty wystarczające do dokończenia przedsięwzięcia. Innym zostaną zwrócone pieniądze, ale dopiero gdy uda się sprzedać dokończone mieszkania. Jeżeli natomiast dokończenie budowy w ogóle nie będzie realne, syndyk sprzeda to, co jest. I tu największa nowość – nabywcy uzyskują jednoznaczne prawo do zaspokojenia z sumy uzyskanej ze sprzedaży nie tylko z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami, ale także przed bankiem hipotecznym, który udzielał kredytu deweloperowi i wydał promesę bezobciążeniowego wydzielenia lokalu. Klient dewelopera jest chroniony absolutnym i najwyższym pierwszeństwem. Obecne przepisy o zawieraniu układu teoretycznie dają podobne możliwości, nowelizacja jednak upraszcza procedurę i wyjaśnia wątpliwości wynikłe ze złej redakcji obecnego prawa.

Inna będzie natomiast sytuacja klientów dewelopera, którego majątek zostanie objęty likwidacją. Otrzymają oni taki status jak wierzyciele hipoteczni. O tym, kto będzie pierwszy, zadecyduje pierwszeństwo nie tyle zgłoszenia roszczeń, ile wpisu do księgi wieczystej.

Jakie rozwiązanie jest lepsze: wyłączenie mieszkań do odrębnej masy upadłościowej czy potraktowanie kupujących jako wierzycieli drugiej kategorii?

Nowe rozwiązanie dzięki swojej prostocie jest znacznie lepsze. Decyzja o podziale środków uzyskanych z likwidacji stosownie do kolejności wpisu w księdze wieczystej umożliwi odzyskanie zainwestowanych środków.

Obecnie UOKiK pracuje nad założeniami do nowelizacji ustawy deweloperskiej. Rozważa m.in. likwidację otwartych rachunków powierniczych. Pana zdaniem słusznie?