Hotel to nie domena deweloperów

Ostatnio gorącym tematem są condohotele, w które inwestuje coraz więcej osób. Nie zajmują się nimi tylko hotelarze, ale też deweloperzy, którzy obiecują duże stopy zwrotu. Te inwestycje stały się na tyle modne, że KNF wraz z UOKiK oraz Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju zaczęły informować o ryzykach związanych z takimi inwestycjami. Przed zainwestowaniem pieniędzy warto w szczególności sprawdzić, kto oferuje inwestycję i czy nie obiecuje za dużo. Generalnie condohotelami powinni zajmować się ludzie, którzy się na tym znają i mają doświadczenie w branży hotelarskiej. To wnioski z debaty „Rynek hotelowy w Polsce" zorganizowanej przez „Rzeczpospolitą".

Condohotel inwestycją w hotelarstwo

Jan Wróblewski, współwłaściciel Zdrojowa Invest & Hotels, tłumaczył, że condohotele to inwestycja w hotelarstwo, a nie nieruchomości. – Condo to tylko sposób finansowania. Udział condohoteli w rynku hotelarskim jest znikomy. Większość hoteli finansowanych jest konwencjonalnie – mówił. Wyjaśnił, że hotelarstwo to dosyć stabilny biznes, mniej ryzykowny od innych. Goście zawsze wyjeżdżają do hoteli, nawet jak są kryzysy. Hotelarstwo jest bezpieczne, ale charakteryzuje się niską marżowością z zainwestowanego kapitału.

Władysław Grochowski, prezes firmy Arche, zaznaczył, że biznes hotelowy i condohotele z zewnątrz praktycznie niczym się nie różnią, poza składem właścicielskim. – Condohotele mają wielu właścicieli, ale klient tego nie odczuwa – mówił.

Według niego jedną z przyczyn boomu na condohotele jest nieopłacalność lokat. – Ludzie dorobili się trochę i mają potrzebę inwestowania. U nas wielu dokłada do emerytury. Jest nowa grupa osób, którzy nie mogą przeprowadzić sukcesji. Sprzedają firmę, a pieniądze trzeba gdzieś zainwestować. Ciągle jesteśmy na dorobku i szukamy sposobów inwestowania – tłumaczył.

Ireneusz Węgłowski, prezes Izy Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego, zdradził, że na ogół operatorzy hotelowi reprezentujący międzynarodowe marki są niechętni do współpracy z condohotelami, o ile projekt inwestycyjny nie jest oparty na przejrzystych i wiarygodnych warunkach. – Jedną z istotnych kwestii jest utrzymanie wymaganych standardów marki hotelowej w całym okresie trwania umowy zarządzania condohotelem, co może być niełatwe ze względu na dużą liczbę właścicieli lokali w obiekcie. Zobowiązanie ich do przyszłych modernizacji z uwagi na „starzenie" się hotelu bywa trudne do wyegzekwowania. Oczywiście nie można uogólniać, bo są też na polskim rynku przykłady hoteli dobrze funkcjonujących w formule condo, ale dla wielu firm hotelarskich nie jest to najlepsza droga do rozwijania swojej sieci – ocenił.

Adam Konieczny, dyrektor ds. rozwoju na Europę Louvre Hotels Group, podał, że w jego grupie kilka dużych projektów jest realizowanych w systemie condo. – Nasi partnerzy to sprawdzone grupy, które nie oferują gwarancji powyżej 7 proc. Mają doświadczenie w realizacji tego typu projektów. Przy udzieleniu franczyzy sprawdzamy biznesplany hotelowe i czy zysk będzie w stanie pokryć gwarancje, które są obiecywane przez deweloperów – mówił.

Przyznał, że na rynku jest bardzo dużo projektów w systemie condo, gdzie deweloperzy są zainteresowani wyłącznie szybką sprzedażą. Nie zastanawiają się, jak będzie wyglądała kwestia zarządzania tymi obiektami. – Często przychodzą do nas po markę, a nie są w stanie odpowiedzieć na podstawowe pytania – zdradził.

Condooczarowani

Maciej Kurzajewski, doradca przewodniczącego KNF, ma wątpliwości, czy obecnie odbiorcami oferty inwestycji w condohotele są wyłącznie osoby zamożne. – Oferty nabycia apartamentu czy udziału w projekcie condohotelu zaczynają mieć charakter powszechny. Parametry inwestycji są dopasowywane do coraz szerszego kręgu osób m.in. poprzez niższy finansowy próg wejścia. Wydaje się również, że w branży próbują swoich sił deweloperzy, którzy nie mają odpowiedniego doświadczenia. Jednocześnie, aby sprzedać inwestycję, materiały marketingowe tworzone są w taki sposób, aby przykuły one uwagę odbiorcy. Przekaz kierowany do nieprofesjonalnego klienta w wielu przypadkach nie jest zbalansowany, gdyż nadmiernie eksponuje się korzyści kosztem informacji o ryzykach. Gwarantowanie odpowiednio wysokich zysków brzmi niezwykle atrakcyjnie, a konsumenci w praktyce dają się oczarować tą iluzją. Na tyle, że niektórzy skłonni są nawet przeznaczyć na condohotele całe zgromadzone oszczędności – mówił.

Urząd podjął działania na dwóch płaszczyznach. Pierwszy wymiar dotyczył udziału podmiotów nadzorowanych w procesie pośrednictwa w sprzedaży inwestycji w condohotele. – Zdiagnozowaliśmy skalę zaangażowania instytucji, a następnie skierowaliśmy pisma nadzorcze do firm inwestycyjnych i banków.

Przyjęliśmy założenie, że instytucja zaufania publicznego, niezależnie od rodzaju działalności gospodarczej, powinna zawsze postępować profesjonalnie i rzetelnie. Dlatego też sformułowaliśmy pewne standardy, które realizują tą zasadę na niwie pośrednictwa w inwestycjach w condohotele. Wyraziliśmy pogląd, że dom maklerski powinien wręcz powstrzymać się od swojego zaangażowania biznesowego, gdy inwestycja budzi uzasadnione wątpliwości albo przekaz marketingowy jest nierzetelny lub wprowadza w błąd inwestorów. Bankom z kolei przypomnieliśmy o wymogach prawnych. W świetle przepisów prawa bank nie może pośredniczyć w sprzedaży nieruchomości w jakikolwiek sposób – tłumaczył Kurzajewski.

Ponieważ firmy inwestycyjne i banki mogą oferować obligacje podmiotów realizujących projekty condohotelarskie, Urząd również w tym zakresie sformułował swoje oczekiwania poprawnego zachowania instytucji finansowych. – Wskazaliśmy m.in., że podmioty nadzorowane muszą być szczególnie wyczulone i ostrożne w obsłudze emitentów, którzy działają ekspansywnie, na fali popularności danego typu inwestycji. Powinno się to przejawiać w adekwatnym badaniu sytuacji emitenta, a nawet zaniechania firmowania projektów budzących zastrzeżenia – podkreślił.

Drugi obszar aktywności to edukacja inwestorów. Nadzór rozpoczął kampanię informacyjną komunikatem opublikowanym we wrześniu bieżącego roku. Uznał jednak, że potrzebne jest zintensyfikowanie działań i nadanie im większego oddziaływania. Dlatego teraz, wspólnie z UOKiK i Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju realizuje kampanię społecznościową pod nazwą oczarowani.pl, m.in. w telewizji i radiu. Powstała też specjalna strona internetowa.

– Nasza kampania została dobrze odczytana przez rynek. Nie chcemy nikogo wystraszyć ani nikogo zachęcić do inwestycji w condohotele. Chcemy jedynie zwrócić uwagę klientów na pewne ryzyka. Naszym celem nie było eliminowanie deweloperów, tylko edukacja nieprofesjonalnych klientów. Jeśli już zdecydują się na condohotele, chcemy, by byli on w pełni świadomi. Liczę, że w następstwie kampanii inwestorzy będą potrafili racjonalnie i bez emocji zweryfikować rynkowe oferty. A deweloperzy, którzy nagle zaczynają się pojawiać ze wspaniałymi inwestycjami, „gwarantowanym" i „bezpiecznym" zyskiem, nie znajdą zainteresowania – tłumaczył przedstawiciel KNF.

Tornado reputacyjne

Wróblewski zauważył, że ci, co byli uczciwi na rynku i nic nie gwarantowali, to nic nie muszą zmieniać. Rozsądni usunęli gwarancje. Jest też grupa takich, którzy są zdeterminowani, żeby dalej gwarantować stopę zwrotu. Gdy jest problem ze sprzedażą, jeszcze je podwyższają.

Kurzajewski wyjaśnił, że jeżeli za jakiś czas okaże się, że część projektów, które są obecnie realizowane, nie zostanie dokończonych lub nie zacznie przynosić zysków, jak gwarantowano, może wystąpić swoiste tornado reputacyjne. Takie tornado uderza we wszystkich w danej branży. Tak było w przypadku negatywnych zdarzeń na rynku finansowym. Wpadka jednego szybko wpływała in minus na działalność innych podmiotów, również tych, które świadczyły usługi rzetelnie i profesjonalnie.

Według Węgłowskiego dotychczasowy sukces condohoteli bierze się z tego, że branża hotelowa od dłuższego czasu rośnie. Coraz więcej turystów przyjeżdża do Polski, wyniki hoteli są coraz lepsze, głośno się o tym mówi, więc powstają nowe obiekty. W ostatnich latach w Polsce pojawiło się dużo międzynarodowych marek hotelowych nie tylko w największych miastach, ale również poza nimi. – Jest moda na to, żeby inwestować w hotele, bo rośnie liczba turystów zagranicznych, rośnie też siła nabywcza Polaków. Niedoświadczeni inwestorzy myślą, że tak będzie już zawsze. Ale musimy pamiętać, że cykle gospodarcze są rzeczą naturalną i po okresie koniunktury, wcześniej czy później, przychodzi spowolnienie albo kryzys. Branża hotelowa jest wrażliwa na schłodzenie gospodarki, należy więc zawsze oceniać realność założeń do biznesplanu w długim okresie – ocenił.

Optymizm branży

Światowa Organizacja Turystyki wydała raport, który mówi, że dziewięć lat z rzędu rynek hotelarski rośnie. – Rynek europejski rozwija się w tempie 5 proc. Podróży stale przybywa i to jest paliwo, które daje możliwość, żeby rozwijać sektor hotelowy – mówił Węgłowski. – Rynek polski zwiększa się jeszcze szybciej, bo o 7 proc. Średnia frekwencja jest na poziomie 60 proc. Mamy za to niską średnią cenę. Na 27 badanych krajów europejskich jesteśmy na 26 miejscu – dodał.

Niska cena wynika z faktu, że u nas nie ma nadpodaży turystów jak na zachodzie Europy. – Z jednej strony niskie ceny ściągają gości z zagranicy, ale zainwestowany kapitał nie ma efektywności – ocenił Wróblewski.

Z drugiej strony rosną koszty. Są problemy ze zdobyciem pracowników, koszty energii i inne obciążenia. Hotele będą musiały podnosić ceny. Łatwiej będzie to robić w dużych miastach czy największych kurortach, gdzie jest wysoka frekwencja. Gorzej w ośrodkach poza atrakcyjnymi turystycznie regionami.

– Niektórzy budują hotel, bo myśleli, że do końca życia będzie dobrze funkcjonował. Niektórzy dostali pieniądze unijne i postawili hotel w polu czy lesie. Nawet nie zdążą spłacić kredytu, a już sprzedają, bo mają straty – mówił Grochowski.

Dzisiaj dyrektor hotelu zaczyna od porównywania cen w okolicy i ustala cenę. Czasem ona zmienia się w ciągu dnia.

Paradoksalnie, sezon w Polsce jest dłuższy niż w Grecji czy Włoszech. Tam hotele są pozamykane poza sezonem. My mamy hotele na Pomorzu Zachodnim otwarte cały rok. – Rynek turystyczny i hotelarstwo jest trochę bardziej skomplikowane niż się na pierwszy rzut oka wydaje – mówił Wróblewski.