Na piętrowe magazyny musimy jeszcze poczekać

W 2017 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce przekroczyły 13,5 mln mkw. Deweloperzy oddali ponad 2,3 mln mkw., co daje wzrost rzędu 20 proc. Tempo przyrostu jest tym samym wyraźnie wyższe niż w przypadku biur i obiektów handlowych, a nawet rozgrzanego segmentu mieszkaniowego.

W ślad za popytem

Dobra koniunktura zachęca do kolejnych inwestycji. Prologis, lider pod względem łącznych zasobów, w ub.r. oddał do użytku pięć inwestycji o łącznej powierzchni 93 tys. mkw., czyli relatywnie niewiele na tle rynku.

– W ubiegłym roku skoncentrowaliśmy się na zagospodarowaniu portfela i podpisaliśmy umowy najmu obejmujące rekordową powierzchnię blisko 941 tys. mkw. Przygotowywaliśmy też trzy duże projekty, z którymi ruszamy w tym roku. Współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce sięga 3,8 proc., to najniższy poziom w historii. To skłania nas do kolejnych inwestycji – komentuje Paweł Sapek, senior vicepresident w Prologisie, odpowiadający za inwestycje w Polsce.

Plany obejmują rozbudowę parku w podwarszawskich Jankach o 120 tys. mkw. wobec 98 tys. obecnie. – Południe Warszawy staje się nowym punktem ciążenia na magazynowej mapie stolicy – podkreśla Sapek.

Prologis postawi też nowy obiekt w granicach administracyjnych Poznania. W pierwszej fazie będzie to 60 tys. mkw., ale działka umożliwia budowę jeszcze ponad 80 tys. mkw.

Firma pojawi się także z pierwszą inwestycją w Łodzi, choć w regionie Polski Centralnej jest obecna od dawna. Magazyn o powierzchni rzędu przeszło 90 tys. mkw. powstanie na Widzewie. Sapek zaznacza, że infrastruktura jest tam bardzo dobrze rozbudowana na potrzeby obsługi strefy ekonomicznej.

– Te trzy inwestycje odpowiadają aktualnym trendom rynkowym i oczekiwaniom najemców. Po pierwsze, magazyny muszą być zlokalizowane blisko dużych ośrodków miejskich, a więc mieć dostęp do siły roboczej. Po drugie, bardzo ważnym aspektem jest dostępność komunikacji miejskiej – wylicza Sapek.

Prologis nie wyklucza kolejnych inwestycji nad Wisłą. – Na szczeblu całej grupy mamy jasno określoną strategię. W każdym kraju jesteśmy aktywni na największych rynkach, w Polsce będziemy się dalej rozwijać głównie na Śląsku, w Warszawie i Poznaniu. Nie pojawimy się na tzw. rynkach wschodzących, jak wschodnia czy zachodnia ściana Polski. To wynika z tego, że mamy spojrzenie długoterminowe na projekty, bo jesteśmy nie tylko deweloperem, ale i zarządcą magazynów przez nasze fundusze inwestycyjne. Dlatego zawsze skupiamy się na głównych aglomeracjach, bo tam popyt zawsze będzie. Te rynki oparły się ostatniemu kryzysowi – podkreśla Sapek.

Menedżer wskazuje, że dostępność gruntów w Polsce jest wciąż relatywnie wysoka, a ceny ziemi stabilne.

– Oczywiście, biorąc pod uwagę tempo wzrostu rynku w ostatnich latach, zasoby tych najlepszych działek w obszarze aglomeracji, dobrze połączonych komunikacyjnie, są coraz mniejsze. W Polsce koszt gruntu stanowi około 20 proc. kosztów inwestycji. Schody zaczynają się, kiedy wskaźnik sięga 50 proc. – mówi Sapek. – Na Zachodzie musimy się odsuwać na obrzeża miast, bo tam nie ma już wolnych działek. Dlatego jest coraz więcej inwestycji typu brown fields, gdzie w grę wchodzą wyburzenia i rekultywacja. Pojawiają się też pierwsze projekty dwukondygnacyjnych magazynów w Londynie, Paryżu czy USA – dodaje.

W Polsce bolączką jest na pewno wzrost kosztów realizacji. Prologis szacuje, że w 2017 r. poszły one w górę o 15 proc.

– Zauważamy, że w całym regionie Europy koszty rosną, jednak o ile w innych krajach to efekt zmian norm budowlanych i wymagań prawnych, o tyle w Polsce jest to powodowane głównie wysoką aktywnością deweloperów na wszystkich polach, a więc ograniczonym dostępem do siły roboczej i materiałów budowlanych – mówi Sapek.

– W Polsce koniunktura jest rekordowo dobra. Pod względem popytu i powierzchni w budowie przypomina lata świetności 2007–2008. Można stwierdzić, że nastały złote czasy dla polskiego rynku magazynowego i przemysłowego. Motorem wzrostu jest oczywiście handel – zarówno tradycyjny, jak i internetowy – ocenia Piotr Bzowski, leasing & development director w P3. Deweloper w ub.r. oddał 190 tys. mkw. magazynów i podpisał umowy najmu na 400 tys. mkw.

– Jedynym czynnikiem, który może powodować zahamowania koniunktury, jest brak siły roboczej. Wydaje mi się, że jest to spowodowane raczej niedostateczną płacą, a nie brakiem rąk do pracy. Trudno zakładać, że utrzymamy pensje, które przez kilka lat wzrastały minimalnie (około 2–3 proc.), kiedy różnica między Polską a Niemcami jest dwuipół czy trzykrotna – mówi Bzowski.

Będzie drożej

Analitycy AXI IMMO podkreślają, że w 2017 r. ustanowione zostały nowe rekordy popytu i podaży. Najemcy podpisali umowy na ponad 4 mln mkw., o blisko 1/3 więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy oddali na rynek 2,36 mln mkw. magazynów, a na koniec ub.r. w trakcie budowy było 1,39 mln mkw. Wskaźnik pustostanów w skali kraju to 4,5 proc. – o 1,7 pkt. proc. mniej niż rok wcześniej.

Tak dobre wyniki to zasługa wzrostu konsumpcji wewnętrznej, produkcji i eksportu oraz wzrostu nakładów firm na inwestycje.

Eksperci potwierdzają, że w II połowie 2017 r. widoczna była tendencja wzrostu czynszów w wybranych lokalizacjach, co było pochodną wyższych kosztów zakupu gruntów czy realizacji inwestycji.