Nadszedł czas stabilizacji

Po dwucyfrowej dynamice nie ma już śladu. W I połowie 2018 r. mamy do czynienia ze wzrostem o 2,5 proc., do 12,8 tys. mieszkań, podczas gdy w I kwartale analizowana grupa (nie wszyscy podali jeszcze wyniki) wykazywała 8-proc. wzrost (5,1 proc. – licząc dla pełnej reprezentacji spółek).

W latach 2013–2017 monitorowana przez REAS sprzedaż lokali w sześciu aglomeracjach rosła w średnim tempie blisko 19 proc. rocznie, osiągając w ub.r. rekordowy poziom 72,7 tys. lokali. Według REAS w I kwartale br. rynek skurczył się o 1,1 proc. Danych za I półrocze jeszcze nie ma, choć REAS ujawnił już, że we Wrocławiu w II kwartale sprzedaż była najsłabsza od III kwartału 2016 r.

Wysoka baza

Tradycyjnie wyniki poszczególnych przedsiębiorstw są mocno zróżnicowane.

Mimo wysokiej bazy Murapol zdołał zwiększyć sprzedaż (podawaną z uwzględnieniem umów rezerwacyjnych) o prawie 12 proc., do 1,8 tys. lokali. Plan na cały rok to znalezienie nabywców na 3,7 tys. mieszkań, co oznaczałoby wzrost o niemal 3 proc. względem rekordu.

Dom Development utrzymał sprzedaż rzędu 1,65 tys. mieszkań, chociaż w zeszłym roku działał w pojedynkę, a tegoroczny wynik wypracowuje z trójmiejskim Euro Stylem.

Robyg i Atal zanotowały spadki sprzedaży. Ta pierwsza o 5 proc., do 1,3 tys. lokali, a druga o 10,5 proc., do 1,52 tys. W całym 2018 r. obie firmy nastawiają się na stabilizację.

LC Corp zanotował wzrost rzędu 4 proc., do 990 mieszkań, przy czym ta spółka od lat utrzymuje równomierną sprzedaż roczną na poziomie nieco ponad 2 tys. lokali rocznie.

Mniejsi gracze, startujący z relatywnie niskich baz, pochwalili się za to nawet dwucyfrowymi wzrostami sprzedanych lokali. Niemniej widać, że w II kwartale w wielu przypadkach sprzedaż była niższa niż osiągnięta w pierwszych trzech miesiącach.

Priorytetem rentowność

Czego zatem można się spodziewać w całym roku? – Dane o sytuacji na rynku po II kwartale 2018 r. ukazują w większości aglomeracji wyraźny spadek sprzedaży przy wyraźnie wyższych cenach mieszkań – komentuje Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS. – Dzieje się tak pomimo stabilnych kosztów kredytów hipotecznych, dobrych sygnałów z rynku pracy i wzrostu wynagrodzeń. Potwierdza to tezę, że w tym roku, mimo świetnego I kwartału, będzie trudno zbliżyć się do rekordowej sprzedaży z 2017 r. Potwierdzają to także wyniki spółek giełdowych po I półroczu. Znaczna część z nich nie była w stanie zwiększyć sprzedaży w porównaniu z pierwszym półroczem ubiegłego roku mimo dużego portfela inwestycji dostępnych w ofercie. Elementem, który najsilniej działa hamująco na popyt, są rosnące ceny, a te są pochodną takich czynników jak wyraźny wzrost cen gruntów czy wykonawstwa. Szczególnie mocno odczuwają to najwięksi gracze na rynku, którzy ze względu na skalę działalności i tempo wyprzedawania projektów najszybciej decydują się na korekty w cennikach – dodaje.

Wiosną REAS nakreślił scenariusz na lata 2018–2022 dla aglomeracji warszawskiej, trójmiejskiej i wrocławskiej. Zakłada on spadek sprzedaży do 2020 r., do poziomu o ok. 40 proc. niższego niż uzyskany w 2017 r. W kolejnych dwóch latach sprzedaż może lekko odbić.

Jak ocenia Piotr Zybała, analityk DM mBanku, po pięciu latach boomu liczba sprzedawanych mieszkań zaczęła się stabilizować – nie wynika to jednak ze słabnącego popytu, lecz z problemów z podażą nowych inwestycji. Stabilizacja sprzedaży to także efekt celowego działania deweloperów, którzy widząc wzrost kosztów budowy, nie są skłonni do maksymalizacji sprzedaży kosztem marży.