Sprzedaż mieszkania to nie tylko stres związany z dużymi kwotami i podejmowaniem życiowych decyzji. To także podatkowe obowiązki. Warto je sprawdzić przed wizytą u notariusza.
Od czego zacząć? Od przeliczenia, ile czasu minęło od nabycia nieruchomości. Jeśli ponad pięć lat (liczone od końca roku, w którym ją kupiliśmy), nie musimy się przejmować PIT.
Czytaj także:
Sprzedałeś kilka mieszkań, jesteś przedsiębiorcą
Korzystniejsze zasady dla spadkobierców
Zainwestuj pieniądze, to skorzystasz z ulgi
House flipping może być działalnością gospodarczą
W nowym lokalu trzeba zamieszkać. Czy wcześniej wolno go wynajmować?
Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!
Uwaga! Pięć lat liczy się od końca roku, w którym nabyliśmy nieruchomość, a nie od daty dziennej podpisania umowy notarialnej.
Przykład:
Pan Kowalski kupił mieszkanie w 2014 r. Teraz postanowił je sprzedać. Umowę przenoszącą własność lokalu podpisał w styczniu 2020 r. Nie musi wykazywać transakcji w zeznaniu rocznym i płacić podatku od dochodu. Minęło bowiem pięć lat od nabycia mieszkania.
Przykład:
Pan Nowak kupił mieszkanie w lutym 2015 r. Pięcioletni okres liczy się od początku 2016 r. Oznacza to, że dochód będzie opodatkowany, jeśli mieszkanie sprzeda w 2020 r. Później nie musi obawiać się fiskusa.
Zaliczka nie decyduje
Co w sytuacji, gdy przed upływem terminu otrzymaliśmy zaliczkę? Nie powoduje skutków podatkowych, jeśli ostateczną umowę podpisaliśmy po pięciu latach.
Przykład:
Pan Kowalski kupił w 2014 r. dom. Chce go sprzedać. W zeszłym roku podpisał umowę wstępną i pobrał od kupującego zaliczkę. Ostateczna umowa przenosząca własność zostanie zawarta jednak dopiero w lutym. Minie pięć lat od nabycia, przychodu nie trzeba więc wykazywać przed fiskusem. Otrzymana w zeszłym roku na poczet przyszłej transakcji zaliczka też jest nieopodatkowana.
Przychód ze sprzedaży nieruchomości wykazujemy w formularzu PIT-39. Możemy go obniżyć o koszty jej nabycia. To przede wszystkim cena z umowy przenoszącej własność, ale i inne wydatki związane z transakcją, jak wynagrodzenie notariusza czy podatek od czynności cywilnoprawnych.
Do kosztów zaliczamy też nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. Mogą to być np. wydatki na remont mieszkania albo koszt uzbrojenia działki bądź doprowadzenia do niej wody. Odliczymy też koszty związane ze sprzedażą, np. prowizję pośrednika.
Od dochodu płacimy 19 proc.
Podatek liczymy od dochodu (czyli przychodu pomniejszonego o koszty). Wynosi 19 proc. Niezależnie od wysokości dochodu (nie ma tu progresji).
Oczywiście podatku nie musi płacić osoba, która sprzedała nieruchomość taniej, niż kupiła. Wychodzi jej wtedy strata.
Dochodów ze sprzedaży nieruchomości nie obejmuje danina solidarnościowa, czyli nowy podatek, który muszą zapłacić osoby zarabiające powyżej 1 mln zł rocznie.
Przykład:
Pan Nowak pracuje na etacie. W 2019 r. zarobił 700 tys. zł. Sprzedał też mieszkanie, a dochód wyniósł 350 tys. zł. Czy musi za 2019 r. zapłacić daninę solidarnościową? Nie musi. Nie sumuje bowiem dochodów z etatu i sprzedaży lokalu (która nie jest działalnością gospodarczą).
Kto jest przedsiębiorcą
Sprzedawanie mieszkań na dużą skalę może zostać uznane przez fiskusa za działalność gospodarczą. Nawet jeśli właściciel nie chce jej prowadzić. Skarbówka podkreśla bowiem, że o prowadzeniu działalności przesądzają obiektywne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. Mówiąc prościej, może on być przedsiębiorcą, nawet o tym nie wiedząc (szerzej o tym w wywiadzie na stronie obok).
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA
Zasady opodatkowania sprzedaży prywatnych nieruchomości powinny być proste i jednoznaczne. Jest jednak odwrotnie – przepisy są skomplikowane i powodują mnóstwo sporów ze skarbówką. Dlatego każdy, kto chce sprzedać mieszkanie lub dom, powinien przeanalizować zasady podatkowego rozliczenia. I to jeszcze przed transakcją. Często bowiem łatwo uniknąć podatku, odpowiednio planując swoje działania. Przykładowo, czasami warto przesunąć transakcję na następny rok. Po to, żeby skorzystać z przepisu mówiącego o tym, że po pięciu latach od nabycia nieruchomości nie trzeba się już rozliczać z fiskusem. Z takim przesunięciem nie powinno być problemów, nawet jeśli mamy już zarezerwowany termin u notariusza. Jeśli nabywca się niecierpliwi, możemy wcześniej podpisać z nim umowę przedwstępną. Dla celów podatkowych decydujące znaczenie i tak będzie miała data ostatecznej umowy.
