Samowole budowlane: dziadek zgrzeszył, a wnuk prostuje

Bardzo ważna jest data popełnienia samowoli. Przepisy się bowiem zmieniały. Obecnie stosuje się różniące się między sobą procedury legalizacyjne. Najbardziej liberalne zasady obowiązywały pod rządami prawa budowlanego z 24 października 1974 r.

Czytaj też w poradniku:

Nie wszystko od razu idzie do rozbiórki

Kiedy legalizacja jest niemożliwa

Nielegalny parkan, kraty czy remont

Przy adaptacji na inne cele też się możemy narazić

Sankcje wyniosą nawet kilkaset tysięcy złotych

Musi dojść do dramatu, by ruszyły kontrole

Dwie różne ustawy

Ustawę z 1974 r. zastąpiło 1 stycznia 1995 nowe, aktualnie obowiązujące, prawo budowlane.

Niemniej do samowoli budowlanych zakończonych przed 1 stycznia 1995 r. stosuje się stare przepisy, tj. prawo budowlane z 1974 r.

Przy starej samowoli częstym problemem jest udowodnienie, kiedy dokładnie doszło do jej popełnienia. Prawo budowlane z 1994 r. nie definiuje jednoznacznie, co należy uznać za „zakończenie budowy". Jest jednak wiele orzeczeń sądów administracyjnych w tej sprawie.

Przyjmuje się, że obowiązek ustalenia daty zakończenia budowy ciąży na powiatowym nadzorze budowlanym (gdy postępowanie jest prowadzone z urzędu) lub na inwestorze (gdy postępowanie jest prowadzone po uprzednim złożeniu przez niego wniosku).

Uwaga! Ta zasada wkrótce się zmieni. Na podpis prezydenta czeka nowela prawa budowlanego, która przewiduje, że po wejściu jej w życie postępowanie w trybie art. 103 będzie się toczyło tyko na wniosek inwestora. Nowe przepisy wejdą w życie po upływie sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia, czyli prawdopodobnie na jesieni.

Bardzo ważna jest data

Gdy chodzi o ustalenie daty popełnienia samowoli, orzecznictwo nie jest bynajmniej jednoznaczne. Wszystko zależy więc od podejścia prowadzącego dane postępowanie legalizacyjne, a w razie sporu – od sądu administracyjnego

W wielu wyrokach składy orzekające sądu administracyjnego przyjmowały, że przepisy ustawy z 1974 r. stosuje się do obiektów, które nie później niż do 31 grudnia 1994 r. były wybudowane w stopniu umożliwiającym wydanie w tym czasie pozwolenia na ich użytkowanie.

Są jednak i takie wyroki, w których sąd dochodził do wniosku, że do uznania budowy za zakończoną wystarczy ustalenie, że obiekt był 31 grudnia 1994 r. co najmniej w stanie surowym zamkniętym.

Taniej i zdecydowanie łatwiej

Jeżeli data nie budzi wątpliwości i wiadomo, że chodzi o legalizację na podstawie prawa budowlanego z 1974 r., inspektor nadzoru budowlanego bada zgodność z przepisami i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Tak jak w aktualnie obowiązujących przepisach nie trzeba wykazywać się prawem do dysponowania gruntem. Niezbędne są natomiast protokoły z badań i sprawdzeń. Nadzór chce mieć bowiem gwarancję, że budynek nadaje się do użytkowania i jest bezpieczny dla użytkowników.

W legalizacji na starych zasadach nie ma opłaty legalizacyjnej.

Trzeba się także liczyć z koniecznością wykonania robót budowlanych doprowadzających obiekt do stanu zgodnego z przepisami, np. zamurowaniem okien w ścianie usytuowanej zbyt blisko granicy.

Mogą to być również roboty rozbiórkowe, np. części obiektu jest usytuowana zbyt blisko granicy działki.

Dodatkowe roboty lub rozbiórka

Często też nadzór nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Istnieje także ryzyko, że nie dojdzie do legalizacji samowoli budowlanej.

Trzeba się liczyć z tym, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda nakaz rozbiórki.

Mazowieckie wiedzie prym

Niektóre sprawy samowolek budowlanych ciągną się latami. Inwestorzy wykorzystują wszelkie kruczki prawne, by nie dopuścić do rozbiórki.

Ze statystyk Głównego Nadzoru Budowlanego wynika, że w I połowie 2019 r. zalegalizowano 204 obiekty budowlane, a wydano 2022 nakazy rozbiórki. Najwięcej nakazów rozbiórki obiektów budowlanych wydano w województwach: mazowieckim – 395 i małopolskim – 252, najmniej w opolskim – 29.