Koniec sporów o cudze kable i słupy na działce

Nikt nie chce na swym gruncie kabli, rurociągów czy transformatorów. Urządzenia takie są jednak niezbędne. Wodociągi i elektrownie uzyskają więc trwałe prawo do korzystania z cudzych gruntów, oczywiście za wynagrodzeniem dla właściciela. Zapewni im to nowa instytucja prawna, tzw. służebność przesyłu. Mówi o niej najnowszy projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy ministrze sprawiedliwości. "Rzeczpospolitej" udało się dotrzeć do projektu.

Nowe rozwiązanie powinno wyeliminować przynajmniej część sporów między właścicielami działek a przedsiębiorstwami.

Pierwsza z brzegu sprawa: Danuta i Wojciech Z., właściciele posesji na warszawskim Wilanowie, pozwali miejscowy zakład energetyczny o wynagrodzenie za przebiegający w poprzek ich działki kabel energetyczny - pas ogrodu 40 mkw. nie nadaje się do budowlanego wykorzystania. Za podstawę wyliczenia wzięli czynsz dzierżawny w tej okolicy. Sąd I instancji przyjął to kryterium i zasądził 24 tys. zł - za 10 lat bezumownego korzystania (art. 225 i 230 k.c.). Zakład godził się tylko na 3 tys. zł - za ustanowienie na jego rzecz służebności. Państwo Z. przekonywali sąd apelacyjny, że służebność gruntową można ustanowić tylko na rzecz właściciela innej nieruchomości - a zakład nie posiada w sąsiedztwie działki. Z kolei służebność osobistą można ustanowić tylko na rzecz osoby fizycznej. SA zasądził więc 24 tys. zł czynszu dzierżawnego (wyrok ostateczny, IACa348/06).

Wiele podobnych spraw dociera także do Sądu Najwyższego. Jego orzecznictwo w tej kwestii nie jest w pełni jednolite i konsekwentne. Ma jednak dość wyraźną linię: SN staje po stronie właścicieli, ale nie traci z pola widzenia interesu publicznego i doniosłego znaczenia firm przesyłowych w zaspokajaniu potrzeb życiowych. Wielokrotnie potwierdzał, że właściciele gruntów mają prawo do godziwej rekompensaty od przedsiębiorstw, do których należą urządzenia (np. wyrok z 11 maja2005 r.,IIICK556/04).

Urządzenia przesyłowe stanęły na cudzych gruntach w latach 40., 50., 60., 70. Nikt wtedy nie pytał właścicieli o zgodę. A ci mogą żądać usunięcia lub przesunięcia urządzeń, jeśli utrudniają czy uniemożliwiają korzystanie z działki, np. jej zabudowę, słowem, gdy trwale ograniczają prawo własności. SN potwierdził takie uprawnienie właściciela (np. wyrok z 6 stycznia 2005 r., IIICK129/04). Dopuścił żądanie przesunięcia urządzeń, nawet gdy przedsiębiorstwo miało zgodę poprzedniego właściciela na ich usytuowanie (wyrok z 22 kwietnia 2005 r., IICK594/04).

Najlepiej jednak, jeśli właściciel za odpowiednią rekompensatę zaakceptuje ten stan. Takiego zdania jest też SN. Rozwiązaniem najtrwalszym może być ustanowienie służebności gruntowej na rzecz przedsiębiorstwa. SN dał temu wyraz m.in. w precedensowym wyroku z 8 września 2006 r. (II CSK 112/06) przełamującym tradycyjną interpretację przepisów k.c. o służebnościach gruntowych, a zwłaszcza art.285 § 2. Uznał w nim, że nie jest potrzebne powiązanie służebności gruntowej między dwiema nieruchomościami. Wystarczy jej powiązanie z przedsiębiorstwem, któremu ona służy.

To założenie przyjęła także Komisja Kodyfikacyjna w propozycji wprowadzenia do kodeksu cywilnego nowej instytucji: służebności przesyłu. Taka służebność pozostanie także wówczas, gdy nieruchomość nią obciążona zmieni właściciela.

A oto założenia służebności przesyłowej według projektu:

> ustanawiana ma być na rzecz przedsiębiorcy - właściciela urządzeń takich, jak: doprowadzające wodę, parę, gaz, prąd;

> powstanie na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, przy czym jedynie oświadczenie właściciela nieruchomości wymaga aktu notarialnego;

> ustanowienie jej może być odpłatne lub nie;