W naszej wspólnocie zarząd samodzielnie zinterpretował uchwałę wspólnoty o remoncie chodników w ten sposób, że dodatkowo zlecił wykonanie nowego chodnika przed jednym z budynków, a na części trawnika - parking. Bez uchwały wspólnoty zmienił więc przeznaczenie części nieruchomości wspólnej. Bardzo proszę o komentarz i radę - co i jak mogę zrobić, aby w naszej wspólnocie ustawa o własności lokali była respektowana? (nazwisko znane redakcji)
Janusz Gdański, ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
Jeśli zarząd otrzymał absolutorium, to można sądzić, że nawet gdy uchwała nie dawała mu prawa zwiększenia zakresu planowanych prac, to jej realizacja wspólnotę usatysfakcjonowała. Być może zarządowi udało się wynegocjować z wykonawcą na tyle korzystne warunki, że uznał za celowe, by wykonać prace, które planowane nie były, ale ich realizacja była dla wspólnoty korzystna. Formalnie zarząd powinien uzyskać na zmianę zakresu prac uchwałę wspólnoty, ale wiem z doświadczenia, że niezwykle trudno jest zebrać kworum w liczącej ponad 100 członków wspólnocie, a uzyskanie akceptacji uchwały metodą indywidualnego zbierania głosów jest czasochłonne. Zarząd faktycznie naruszył ustawę o własności lokali, ale wątpię, aby jakikolwiek sąd uznał to naruszenie za istotne i nie "rozgrzeszył" zarządu. Podobnie nie wydaje się rażącym i zasługującym na karę naruszeniem prawa to, że na części trawnika powstał parking.
Ustawa o własności lokali doczekała się już bogatego orzecznictwa. W wielu znanych mi przypadkach sądy naruszenia przepisów ustawowych stwierdzały, ale uznawały je często za nieistotne i niezasługujące na karę. I taką praktykę sądów należy ocenić pozytywnie, co zapewne oburzy legalistów, ale jest przyjmowane z zadowoleniem przez zarządy i zarządców, którzy nierzadko w dobrej wierze i w interesie wspólnot muszą podejmować ryzykowne decyzje niemające pokrycia w uchwałach. Jeśli jednak ich działania zostaną po fakcie przez wspólnoty zaakceptowane, to nie powinno się mieć do nich pretensji.
