Agencja może pierwsza kupić działkę

Tydzień temu pisaliśmy o przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości. Za tydzień napiszemy o umowie przenoszącej prawo własności, a dziś o poprzedzającej ją -warunkowej umowie sprzedaży.

Należy zawrzeć ją w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość rolna (także wtedy, gdy grunty rolne stanowią tylko część nieruchomości). Prawo pierwokupu przysługuje bowiem Agencji Nieruchomości Rolnych na podstawie ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU z 2003 r. nr 64, poz. 592).

Dlatego po zawarciu umowy warunkowej notariusz zawiadamia A NR o tym, że strony zamierzają zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości.

Agencja może skorzystać z prawa pierwokupu, ale nie musi. Ma miesiąc na złożenie notariuszowi (nie stronom) oświadczenia, czy to zrobi. Jeśli w tym terminie nie poinformuje o swojej decyzji, oznacza to, że nie zamierza skorzystać z przysługującego jej prawa. Warto pamiętać, że termin ten liczy się nie od zawarcia umowy warunkowej, tylko od otrzymania przez agencję zawiadomienia od notariusza. A ponieważ zawiadomienia są wysyłane listem poleconym, należy dodać kilka dni na przesyłkę pocztową. To ważne, gdy będziemy ustalać termin podpisania umowy przenoszącej prawo własności.

Prawo pierwokupu nie przysługuje A NR m.in.:

> gdy w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej rolnik powiększa indywidualne gospodarstwo rodzinne do powierzchni nieprzekraczającej 300 ha użytków rolnych,

> przy obrocie nieruchomościami rolnymi pomiędzy osobami bliskimi (w obrębie rodziny),

> w razie nabycia nieruchomości rolnej przez jej dzierżawcę powiększającego gospodarstwo rodzinne, przy spełnieniu przez niego warunków określonych w ustawie (m.in. wymogu trzyletniego wykonywania umowy).

Jaka jest sytuacja, gdy agencja skorzysta z prawa pierwokupu? Jest to okoliczność, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, dlatego umowa przedwstępna się rozwiązuje, a sprzedający powinien zwrócić niedoszłemu nabywcy zadatek (zaliczkę).

A co z kosztami notarialnymi poniesionymi przez niedoszłego nabywcę? Ponieważ przepisy tego nie regulują i nie ma wyroków w tego rodzaju sprawach, agencja informuje na swojej stronie internetowej (www.anr.gov.pl), że do czasu pojawienia się orzecznictwa oddziały terenowe A NR odmawiają zwrotu jakichkolwiek kosztów poniesionych przez niedoszłych nabywców. Dlatego najlepiej, gdy sprzedający i kupujący z góry sami ustalą między sobą, kto poniesie koszty notarialne, gdy A NR skorzysta z prawa pierwokupu.

Zdarza się też, że po uzyskaniu informacji, że agencja jest zainteresowana wykorzystaniem swojego uprawnienia, strony umowy warunkowej rozwiązują ją. Czy mogą tak zrobić? Zdania na ten temat są podzielone. Niektórzy notariusze uważają, że tak, powołując się na swobodę zawierania umów. Inni uznają takie działanie za niedopuszczalne, bo dokonywane w złej wierze i w celu pozbawienia uprawnień A NR. Również sama agencja informuje, że "przyjęła stanowisko o niedopuszczalności tego typu działań".

- W sumie przy trzech opisywanych przez nas umowach związanych z zakupem działki rolnej kupujący zapłaci maksymalnie dwukrotność taksy notarialnej:

> pełną maksymalną taksę notarialną przy umowie przedwstępnej,

> połowę maksymalnej taksy notarialnej przy warunkowej umowie sprzedaży,

> połowę maksymalnej taksy notarialnej przy umowie przenoszącej własność.

W praktyce jednak - o czym warto wiedzieć - niektórzy notariusze pobierają niższe opłaty. Zdarza się, że gdy w tej samej kancelarii zawieramy wszystkie trzy umowy (przedwstępną, warunkową i przenoszącą prawo własności), to notariusz pobiera połowę maksymalnej taksy także od umowy przedwstępnej albo rezygnuje z wynagrodzenia za jedną z umów (a ściślej ustala swoje wynagrodzenie na minimalnym poziomie, np. 10 groszy plus 2 grosze VAT, jako że czynność nie może być całkiem bezpłatna).

- Oczywiście do taksy notarialnej zawsze należy dodać: