Wadliwe plany blokują inwestycje

- Chciałem wybudować osiedle domów jednorodzinnych w jednej z podwarszawskich miejscowości -mówi Marek Poddany, właściciel firmy deweloperskiej Sedno.

I tłumaczy: plan dla tej miejscowości przewiduje obowiązek podłączenia każdego domu do istniejącej sieci wodociągowej. Tymczasem gmina na to nie zezwala, bo ciśnienie wody w sieci jest niewystarczające. Plan formułuje więc nakaz, którego nie da się wykonać. Alternatywą byłoby wywiercenie własnej studni dla każdego z domków, na co zezwala prawo wodne. Starosta, do którego zwróciłem się o wydanie pozwolenia na budowę, odmówił wydania go. Motywował to tym, że byłoby to sprzeczne z planem. - Kupiłem więc działkę przeznaczoną w planie pod budownictwo jednorodzinne, spełniłem wszystkie warunki wymagane przez prawo budowlane i mimo to nie mogę zrealizować inwestycji -dodaje Poddany.

-A wszystko przez to, że plany są niedopracowane i zawierają błędy -przyznaje Rafał Dębowski, adwokat i partner w Kancelarii Leśnodorski i Wspólnicy.

Według niego bierze się to stąd, że dla gminy najważniejszym kryterium przy wyborze w przetargu firmy, która zajmie się opracowaniem planów, jest cena tej usługi. Wybierają więc najtańszego wykonawcę, a nie najlepszego.

Według Marka Poddanego to jednak niejedyna przyczyna.

- Niektóre gminy w szybkim uchwalaniu planów widziały szansę przyciągnięcia inwestorów. W ten sposób wpadły w pułapkę, uchwalając wadliwe plany, które później blokują inwestycje - dodaje.

- Urzędnicy stosują ponadto wykładnię językową i czytają postanowienia planów dosłownie. Nie są zainteresowani tym, jaki był cel ich uchwalenia - dodaje mec. Dębowski. Dodatkowo sprawę komplikują zbyt szybko zmieniające się przepisy ustawowe. Zanim plan powstanie, ustawy już regulują daną kwestię inaczej i trzeba go zmienić.

Tak jest w przypadku jednej z warszawskich dzielnic: Wilanowa. Część Wilanowa ma plan, który przewiduje możliwość wybudowania budynków jednorodzinnych czterolokalowych.

- Po nowelizacji prawa budowlanego budynkiem jednorodzinnym jest budynek maksymalniedwulokalowy - wyjaśnia Rafał Dębowski.

W związku z tym nikt nie wie, jaką inwestycję można na tym terenie zrealizować: czy budynki wielorodzinne w rozumieniu prawa budowlanego (czterolokalowe) i jednocześnie jednorodzinne w rozumieniu planu, czy też wyłącznie budynki jednorodzinne w rozumieniu obu przepisów (a jeśli tak, to o ilu lokalach?). Jest to ważne, ponieważ inne są wymagania techniczne dla budynków wielorodzinnych, a inne dla jednorodzinnych.

Niestety, jakość przepisów zarówno ustawowych, jak i miejscowych jest kiepska. Powstało więc błędne koło. Niejasne przepisy utrudniają wydawanie decyzji ustalających warunki zabudowy na terenach pozbawionych planów. Tam zaś, gdzie plany uchwalono, inwestorzy mają czasem problemy z ich interpretacją. Mogę im tylko poradzić, żeby namawiali gminy do zmiany niejasnych i błędnych zapisów planów.