Kiedy trzeba płacić za balkon, z którego się nie korzysta

W pierwszym wypadku balkon będzie stanowił część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 2004 r. o własności lokali, a zatem koszty jego utrzymania obciążają wszystkich właścicieli lokali (art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy).Jeśli natomiast balkony służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to ich remont nie może obciążać budżetu wspólnoty.

Kwestię tę – przez pewien czas sporną – rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z 3 października 2002 r. (sygn. III RN 153/01) i stwierdził w nim, że balkon służący wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych “jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu przepisu art. 47 § 2 kodeksu cywilnego, gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu”. Tym samym zostało przesądzone, że balkon może być traktowany jako “pomieszczenie przynależne” (czyli część składowa lokalu mieszkalnego) w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali.

Jeżeli więc w sytuacji opisanej przez czytelnika remont dotyczy balkonów przeznaczonych do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych mieszkań, to nie będzie musiał ponosić żadnych kosztów i będzie miał prawo odmówić zapłaty na rzecz wspólnoty, ewentualnie zaskarżyć uchwałę wspólnoty dotyczącą remontu do sądu.